鑑定雑感

VOL.01　鑑定業界を取巻く現状について

　法律によれば「不動産の鑑定評価」とは不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することであり、不動産鑑定とは自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て不動産の鑑定評価を業として行うことをいうとされている。

　ところが、簡易鑑定を追認した昭和50年代後半頃から簡易鑑定が普及し、昨今の簡易鑑定の認知度や普及率には目を見張るものがある。

　また、鑑定評価の類似業務としては、デューデリジェンス・価格調査・固評路線価評価・ＤＣＦ法による収益価格オンライン算定システム・補償コンの土地評価業務等があり、所謂正規の鑑定評価以外の業務は百花繚乱である。


　ところで、補償コンの土地評価業務は、公式的には鑑定評価に当らないとされているが、昨今は個人情報保護法の影響で取引事例が入手できにくくなっている為、鑑定業の登録をしていない補償コン業者は業務の遂行に困難を来たしている。
　その為、一般鑑定業者に事例提供を求めてくるケースが出てきているが、その一方でこのような事例提供は目的外利用であるから、提供はまかりならんと主張する人もいる。

　デューデリジェンスは物件調査と価格調査を含んでおり、有償で請負っている為、鑑定評価類似行為に当ると考えるが、鑑定評価に当らないと解されているからか（公式的には確認されていないと思われるが）当該業務の担手は多種多様である。

　仄耳するところによれば、不動産業者はもちろん、司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・興信所等も参加している。
　報告内容・形式は千差万別であり、鑑定法に規定する要件を満たさないものがほとんどである。

　固評路線価は、鑑定標準地の価格を基礎に統計解析して算定しているだけであるから鑑定評価に当らないとされ、航測会社がその大半を受注している。
　しかし、本質的には地域分析を行ない、価格水準を判定しつつ全体のバランスを考慮しなければならず、とても単なる計算業務とは言えないと思うが、現実は数学的処理の方が不動産鑑定士の判断よりマシと思われており、近い将来固評路線価業務は我々鑑定士の手を離れることになるであろう。

　価格調査業務は、机上評価を中心とし、A4サイズ１枚で3,000円～１万円位が相場である。

　以上のように、我が業界を取り巻く環境は法制定時には予想し得なかった程広がりを見せている。

少子高齢化が進む中で、団塊世代の去就が注目されている。

　全国的には過疎化対策の一環として団塊世代の取り込みを図っている市町村は多い。
　本紙でも、日本版クラインガルテンの紹介をしている。

　北海道においても札幌近郊の町では農業を楽しみながら永住できるよう敷地規模約 600㎡程度の分譲地があり、分譲されている。
　これ以外にも過疎対策として一定期間居住することを条件に土地を無償提供するとか、道内の各市町村でもいろいろとチエを絞っている。
　いずれも永住を期待しているが、都会にいる団塊世代からみれば北海道の厳しい自然環境や病院がない、十分な公共交通機関がない、商業施設・娯楽施設がない等の社会環境等を考慮するといきなり永住は厳しいと考える人が多いのも事実である。
　過疎町村の都会にいる団塊世代への熱いラブコールにもかかわらず、過疎町村への永住希望者は前述の理由からなかなか増えていないのが実情である。
　このような中では、まずお試し期間であるショートステイから始めて、ミディアムステイ、そしてロングステイから永住へと、徐々に田舎暮らしに慣れていく他はないと思われる。

　ところで、農業だけで田舎暮らしを始めるのは容易なことではない。

　農業に関する知識もさることながら、意外と体力が追いつかないのが実感である。
　家庭菜園でも10坪が関の山である。
　これ以上になると機械装備が必要となり、なかなか片手間ではやっていけない。

　そこで、農業にかかわらず多様な趣味に対応できる田舎暮らしをサービスとして提供できれば、ロングステイないし永住は無理にしても、季節に応じてミディアムステイを楽しむことは可能と思われる。

　そこで北海道日高支庁管内の浦河町の取り組みを紹介することとする。

　浦河町は、えりも岬に近いサラブレッドの生産で有名な馬産地である。
　人口約１万５千人のこの町には、ＪＲＡの牧場がある他、馬に関連する施設が充実している。

　その一つが「うらかわ優駿ビレッジＡＥＲＵ」である。

　敷地面積は約 107haとゴルフ場並みの広さを誇り、その中にホテル・パークゴルフ場・乗馬施設があり、初心者から上級者までが楽しめる。
　特に施設周辺の自然の地形と景観を活かしたホーストレッキングコースは、中・上級者もきっと満足されるのではないであろうか。

　また、日高山脈の麓にあり、その雄大な自然の他太平洋に面し、魚釣りの穴場にも事欠かない。
　浦河町の気候は海洋性で、夏涼しく冬は温暖で、別荘適地でもある。

　そうはいっても、別荘を持つのは大変であることから、まずは乗馬であれ魚釣りであれ、趣味をお持ちの方には避暑を兼ねて４月から10月までのミディアムステイをおすすめしたい。

　特に当町では、移住対策の一環として「ちょっと暮らし」を実施しているので、この制度を利用してみてはどうであろうか。
　この制度は、空き教職員住宅を転用・利用したもので、２ＬＤＫ～３ＬＤＫ（約45㎡～80㎡前後）で家賃は月額12,000円～24,000円、１日 400円～ 800円で借りられるようである。
　このような制度は、全道で59市町村が行っているが、滞在日数は浦河町が全道一となっている。

　尚、浦河町役場の資料によれば、二地域居住者は２件・４名（平成19年）、移住者は平成17年度から平成20年度までで25件47名、生活体験参加者は平成18年から平成20年までに37件78名で、一人平均 2.5ヶ月間の滞在となっているとのことである。

　これからは各市町村においても、足元の自然資源等をじっくりと観察・掘り下げすること等により、他市町村と競合しない田舎暮らしの提案が望まれる。
　日本は四季に恵まれていることから、四季を通じてレジャー・趣味を楽しむことができる。
　適応力のある団塊世代がリタイア後の新しい生き方を示してくれるのではないかと期待される。

　最後に、浦河町にミディアムステイされた埼玉県のＫＥＩＫＯさんの「デジタル絵日記」北海道で暮らしてみようを紹介したい。（浦河町役場ＨＰ「うらかわ暮らし絵日記」）

　この絵日記は生活体験者の目から書かれたもので非常に面白く、地元にいては気がつかないことも指摘され、参考になった。この「デジタル絵日記」や生活体験、特に乗馬や魚釣りに興味がある方は、是非浦河町移住促進対策室に相談してみて下さい。

（2009年6月）

VOL.02　適正な時価について

　適正な時価については平成６年評価替時から数多くの審査申出や訴訟が提起されているが、土地・建物の双方に最高裁判決が出て適正時価に決着が付いた。

　土地については賦課期日現在の客観的交換価値を超える部分は違法とされ、建物については評価基準にそって評価していれば適正時価と推認し得るとし、客観的交換価値説は排除された。
　個人的には土地と建物で扱いを変えたのは二重基準と考えるが、実務を考えるとやむを得ないのかもしれない。

　ところで、客観的交換価値については、最高裁判決で路線価レベルではなく、一筆レベルでも必要とされ（尾道訴訟）たため、市町村にとってより困難な問題を抱えることになった。

　つまり、路線価レベルで７割評価が維持されていても、画地計算後の価値も７割評価が維持されていないと違法とされることになったからである。

　しかし、鑑定士でもない市町村職員にそのことが把握できる能力があるとは思えない。

　納税者に対する説明責任という面で苦慮することになるが、最早個別対応のレベルを超えていると思わざるを得ない。

　固定資産評価・課税におけるＢバイＣを考えると、固評制度の抜本的な見直しが急務と考える。
　　　　　　　　　　　　　　　

（2008年10月 「公的評価の均衡化・適正化と適正な時価について」）