鑑定雑感

VOL.03　鑑定評価に必要とされる知識・経験について

鑑定評価の内容は、物理的なものから法律的なものまで多岐にわたっている。

　土地の評価に当っては、土木・測量・地質学・供給処理施設等に関する基本的な知識(座学）の他に、ある程度の現場経験（実学）、建物の評価に当っては、建築一般（木造・非木造・構造・特殊用途等）、建築法規、外構工事関係、搬送機、給排水設備、空調機器、消防設備、通信設備、解体工事等の基本的知識（座学）と、ある程度の現場経験（実学）が必要である。
　また、これ以外にも借地権のような権利の評価や賃料評価に当っては、民法等の司法に関する知識も必要である。

　公的評価関係では、固定資産税評価が一番難しい。

　標準宅地の鑑定評価は通常の鑑定評価であるから問題はないが、状況類似地域の区分から各筆評価までの一連の流れとその問題点を良く理解している不動産鑑定士は少ない。

　競売評価については全国で約1300人が従事しているが、その割合は全会員数の約20％である。
　約80％の不動産鑑定士は競売評価を経験する機会はほとんどないが、なんと東京ではもっと厳しく、東京の会員の約97％はその機会がない。
　また、大都市に居住する不動産鑑定士は純農地や純山林を評価する機会は、ほとんどないであろう。

　ところで、農地といっても水田・畑・果樹・牧場等に分類されるが、畑にいたっては作物の種類によっても収益性は大きく変化する。
　したがって、農地を評価しようとすれば、農作物全般の知識・土壌の知識等が必要となる。

　山林についても同様である。

　カラ松のようなチップの原料にしかならないものから、杉・桧のような価値の高い林木まで色々である。
　立木の種類や立木の量を把握することも大変である。
　林地の評価方法や林地の良し悪しを判断する為の土壌の知識も必要である。
　その他にも多様な知識・経験が必要と思われるケースは極めて多いが、その全てを経験することはほとんどできないものと考える。

VOL.02　ERの内容と専門性

　BELCAのガイドラインによれば、ERは対象不動産の概要・遵法性・建築物の仕上・構造・設備システム及び劣化状況・建物現況リスク及び地震リスクについて第三者的見地から評価を行うものであるとされている。

　報告書は、大きくは

　　１．建物状況調査
　　２．建物環境リスク評価
　　３．土壌汚染リスク評価
　　４．地震リスク評価

　から構成され、それぞれ各項目について詳細な調査項目が示されている。

　この内容を見る限り、各調査項目のどれもが高度の専門性が要求され、生半可な知識・経験では対応できない。
　表面的なことはある程度経験を積めば解るようになると思われるが、実地に機械・設備等を見て劣化の程度や更新時期、更新費用等を判断するのはほとんど無理と思われる。

　競売調査で工場財団の機械・設備等の調査を行なった経験があるが、機械・設備の有無は確認できても、劣化の程度や更新時期、更新費用等を精査することはできなかった。

　各専門家が調査してまとめたERの内容を独自に精査せよというのは、ERに関与した各専門家と同等、あるいはそれ以上の能力がなければ精査はできないということではないのか。

　不動産鑑定士が独自に精査し、ER活用の責任を負わされるのであれば、不動産鑑定士自らがERを作成した方が早くて安上がりということにならないか。

　個人的には、基準が要求するような証券化不動産の鑑定評価は、無理と考えざるを得ない。

VOL.01　証券化対象不動産の評価とER（エンジニアリングレポート）

　鑑定評価基準の改正に伴って、証券化対象不動産の鑑定評価について全国的に義務研修が行なわれたことは記憶に新しい。
　その中で特に気になったのはERの扱いである。

　留意事項によれば、ERの活用に当っては不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要があるとし、対応方針等として、不動産鑑定士はERを鵜呑みにするのではなく、活用に際しては独自の分析を加え判断するというプロセスを踏む必要があるとしている。

　一見するとそこまでしなければならないのか、大変だなと感じるが、良く考えるとトンデモないことだと思わざるを得ない。
　何故なら、不動産鑑定士の多くは文科系の出身者であり、建物や設備の詳細なことはほとんど解らないと思われる。
　仮にある程度解ったとしても、実際の修繕・修理等の経験がないので劣化の程度や修繕・修理の要否、費用等は解るはずもない。
　したがって、ERをそのまま信頼する他はなく、不動産鑑定士が独自に精査するなんて夢の又夢である。

　聞くところによれば、ERの費用だけでも 100万円単位だというのに、技術者でもない不動産鑑定士が安い鑑定報酬の中でERの内容についても検討せよというのであるから、ただ絶句するばかりである。
　基準が要求するレベルに対応しようとするなら、不動産鑑定士それぞれがER調査機関で数年実地訓練を受けなければ無理と思われる。
　実地訓練を受けなくても教科書の活字だけで対応可能というのなら、専門調査機関によるERは不用であろうし、またERに要する費用も極めて少額で済む話である。
　現場での実地訓練を受けずにERの内容を精査するというのは机上の空論、と言ったら言い過ぎであろうか。

VOL.03　恒産なくして恒心なし

　中国の古典、孟子の教えに「恒産なくして恒心なし」という諺がある。

　今更ながら中国の偉大な哲学家の慧眼に驚嘆を禁じ得ない。

　この言葉の意味は、大半の人が知っていると思われるが、安定した職業や収入がなければ正しい心は身につかないということである。

　ひるがえって、我が鑑定業界を見ると、孟子の教えが今更ながら身にしみる。
　
　鑑定業は、高度の職業倫理が要請されるとはいえ、営利の追求を目的とする業であり、資格者法として作られてはいない。
　したがって、他の資格者団体と異なり、強制加入団体とはなっていない。
　
　不動産鑑定という仕事は国策によって作られた為、長いこと国の庇護の元に社会一般と向き合うことなくパラサイト的に生き長らえてきた。

　しかし、行財政改革や規制改革の中で、行政の仕事は減少し、その一方で業者法の側面が強く表に出され、随意契約から競争入札による契約へと受注形態は変貌しつつある。

　鑑定協会は鑑定業務の性質は入札になじまないと国や行政庁に申し入れている。
　確かに鑑定の本質は依頼者に代って客観的に価値判断を行うものであり、仮に価値判断の結果を発注者が検証できるのなら鑑定を依頼することは無駄の最たるものである。

　他方、どのような職業といえども経験を積めば一流となれる訳ではない。
　名人芸あるいは名医という言葉があるように、いくら高度の試験に合格したとしても合格者全てが名医になれる訳ではない。
　専門家の仕事を単なる役務の提供と考え、競争入札に拍車をかける昨今の風潮にはウンザリしている。
　車や家電製品のように品質等が外観上比較的容易に把握出来るのであれば、競争原理は良く機能すると思われる。
　しかし、専門職業家のような知的能力に対する役務の結果についてその品質を判断するのは難しい。
　資格試験に合格したものが全て同等の能力があるというのであれば、名医も名人という言葉もその意味を持たない。
　専門職業家に対して、報酬の安さだけ求めれば一体どういうことになるのであろうか。

　話はやや横道にそれるが、郵政公社のバルク鑑定（30件）の入札があったが一件当り4.5万円で落札されたとのことである。
　これは簡易鑑定でもなく、デューデリでもない、れっきとした法定鑑定である。

　ところで、国税庁発表によれば、サラリーマンの平成17年度における平均年収は男性で約538万円となっている。
　年間実働日数を 230日（土・日・祝祭日・年末年始・お盆休み等を除く）とすれば、一日当りの賃金は23,400円である。
　不動産鑑定士の給料が一般サラリーマン並とし、経費率（事務所費・水道光熱費・交通費・通信費・車輌代・福利厚生費等）を100％とすると、不動産鑑定士の一日当りのコストは46,800円となる。

　先ほどの郵政公社の鑑定報酬は１件 4.5万円である。
　ということは、現地調査・資料調査・評価書作成・製本等を含めて１日で完成させなければならないことになる。

　冷静に考えて欲しい。

　鑑定案件がちらばっていたら、どんなに頑張ってみても、一日で完成させるのは手抜きをするか長時間（一日16時間位か）労働するかどちらかの方法しかないことになる。
　また、発注者に専門家と同等あるいはそれ以上の能力がなければ、内容の適・不適を判断することもできない。

　一方、受注者側からみれば、内容について問われないのなら、手抜きの誘惑に勝てないことになりはしないか。
　また、発注者が内容よりも鑑定報酬にしか目が行かないのなら、受注者としては内容よりも鑑定報酬の安さに勝負をかけることになる。
　仕事がなければ尚更のこと、そうせざるを得ない。
　悪いことに、役務については原価性が判然としない。
　自分の時給を 800円とすれば、日当１万円、２万円で働く専門家も出てくる。
　パートや日雇い労働者並みの給料（ひょっとしたら彼らの方が給料が高い？）しかもらえないのなら、専門家に高度の職業倫理を求めるのはナンセンスである。

　どのような職業であれ、国民一般としての倫理は必要である。
　報酬と職業倫理・注意義務は、正比例の関係にあると考える。
　市場競争が激化すれば、質の低下は避けられない。
　グレシャムの法則は我が業界にもあてはまるのである。
　
　恒産なくして恒心なしとは良く言ったもので、価格競争の行く先は共倒れか、業者の淘汰か、その同時進行か。

　いずれにしろ、規制緩和により市場競争が拡大する中で、姉歯問題や粉飾決算問題、更には大和都市管財問題等は起るべくして起きたと考えられる。
　仕事のない人間にとっては、今日明日の飯の前に仕事を受注したい為に依頼者の要請に心ならずも迎合し、問題スレスレの暗闇に引きずり込まれないとも限らない。
　武士は喰わねど高楊枝と言う訳にはいかない。

　適正な報酬がなければ、適切・適格な仕事はできない。

　行き過ぎた規制緩和や闇雲な市場競争は過当競争を生み、やがて能力の低下を招き（研修を受ける時間も費用もなくなる）、質の劣化等から専門職業家の社会的存在意義は薄れていくかもしれない。

　「恒産なくして恒心なし」という諺の意味を、今一度噛みしめてみたいものである。

（2007年8月 Evaluation no.26掲載）

VOL.02　規制緩和と職業倫理の相克

　過剰な規制が経済の活性化を妨げ、高コスト体質になっているのは問題であるとして、規制改革本部は全ての面において規制緩和を行い、競争原理を導入し、合理化を進めようと提言し、そしてそれはかなりの部分で実現し、現在に至っている。

　前述の耐震偽装問題もカネボウ粉飾決算問題も、このような流れの中で起るべくして起きたと言ったら言い過ぎであろうか。

　世の中の仕事のほとんどは、お客様からお金を貰い、お客様の為に働いている。

　それは専門職業家も同じである。

　お客様にも色々な人がいて、無理難題をふっかけて来る人もいる。
　物品販売や飲食業では、顧客第一主義を貫いていても非難されることはない。

　しかし、専門職業家となると必ずしも顧客第一主義を守り通すことはできない。
　特に、客観性・合理性等が求められる公認会計士・税理士・不動産鑑定士等は、顧客の要望全てに応えることはできない。

　その点弁護士は、顧客第一主義を貫き易い。

　つまり、依頼者に代理して法律知識を駆使し、依頼者の利益に適うように行動することが求められているからである。
　だからと言って犯罪行為に手を貸す等と言うようなことはないのはもちろんである。
　そうは言っても、明らかな重大犯罪でも必ず弁護士がつき、場合によっては被害者の感情を逆撫でするようなこともある。

　それに対して公認会計士・税理士・不動産鑑定士等は、社会に対しての客観性・合理性を担保しなければならないという要請がある為、顧客の要望と客観性・合理性が相反するような場合やズレがあるような場合はその狭間で苦悩することになる。

　つまり、これらの業務については客観性・合理性に絶対的基準がない為、グレーゾーンの対応に差が出てくるということである。
　グレーという色は限りなく白に近いグレーもあれば、限りなく黒に近いグレーもある。

　そこのところを見極めるのが専門職業家の腕の見せ所である。
　
　お客様からお金を貰っている以上、限りなく黒に近いグレー、つまり社会的にはギリギリ許されるであろうと思われる危険ラインすれすれまでに近づかなければ仕事は来ないこともある。
　誰が見ても安全ライン内での仕事であれば、別に高度の専門家に頼ることもない。
　また、その程度の仕事であれば、高いお金を払ってまで仕事を依頼する人はいない。

　客観性・合理性等を通じて社会的安定性等が強く求められる職業が市場競争にさらされるとすれば、目前の仕事に職業倫理は揺らがざるを得ない。
　おカタいことを言えば、融通がきかない、柔軟に対応すれば、いい加減と叩かれる。
　規制緩和による市場競争の激化の中で職業倫理を貫くのは容易なことではない。

　古い話ではあるが、終戦直後の日本で配給制度を愚直に守った裁判官が餓死したという事実をどう考えれば良いのであろうか。
　戦後の混乱期で価値観が混沌としていたとはいえ、配給制度を作った官僚やそれを取り締まった警察等の職員が餓死せず、また国民の多くも餓死しなかったということを考えると、複雑な気持ちになる。