鑑定雑感

VOL.09　稀少性経済と過剰性経済

市場経済が成立するのは、財に稀少性があるからである。

かつて、水と空気はタダと言われていたが、今やガソリンより高い水を平気で飲んでいる。

江戸時代の話であるが、東北の田舎から江戸に出てきた若者が、辻売りで水を売っていることにビックリ。一人は、田舎ではタダの水が江戸では金を取っている。こんな恐ろしいところは嫌だといって田舎に帰ってしまった。
残った一人は、田舎じゃタダの水が江戸では金になる。こんな面白い所はないといって江戸に残り、商売で成功したとのことである。

人間とは面白いもので、同じ現象を見ても、一人は否定的に、一人は肯定的に見るように、物事をどう捉え、どう考えるかはその人次第ということであろう。

話がずれたが、タダでも要らない不動産が大量に出回れば、最早市場は成立しない。

つまり、価格はないので、市場経済的思考で解決することは困難である。

これまで、不動産は稀少性の代名詞のようなものであったが、時と場所を変えれば稀少性はなく、ヤッカイものの代名詞となる。

日本は敗戦後長らく成長過程にあったため、全て稀少性を前提に考え、対処してきたように思われる。

戦後70有余年を経て、不動産がヤッカイものになるとは、誰が予想したであろうか。

稀少性の問題は人口と裏腹の関係にあり、人口が増加している限り稀少性は失われないので、市場経済的考え方で問題を解決することはできると考える。

しかし、急激な人口減少は、過剰性の問題を引き起こすことになる。

今のところ過剰性経済学はないので、少子高齢化に対する有効な処方箋を書けないが、そうはいっても残された時間は少ない。
これまで、街づくりに知恵を絞ってきた会員の皆様には、是非過剰性の問題に取り組んでいただきたいと、切に御願いしたいと思っている。

　

（2021年3月 全日本土地区画整理士会北海道支部会報誌第31号/「不動産のグローバル化と道内の取引事情」）



　

VOL.08　先進国から衰退途上国へ

米コンサル会社マーサーによれば、日本の年金ランキングは世界第31位ということらしい。

個人的にはそのような実感はないが、実質所得が減少を続けていることを考えると、あながちウソとも言えないと思われる。

世界の中心にいると思っていたら、いつの間にか発展途上国に追いつかれ、夢も希望もないような社会となりつつあるのかもしれない。
これまでの成功モデルに固執している限り、未来はないのではないかと思われる。

日本の法体系は、どちらかというと拡大均衡を前提にしているとしか思えないので、縮小均衡は難しいのかもしれない。

しかし、イノベーションを起こさなければ解決の方法はないと考える。

コロナ騒動を機会に、若い人達には衰退途上国にならないように頑張って欲しいと願っている。

VOL.07　2045年の北海道の人口

2018年の人口問題研究所の長期人口推計によれば、2045年の北海道の人口は約26％程の減少と予測されているが、ショッキングなのは道内179市町村のうち約半数の85市町村の人口が半減するとされていることである。

単純に言えば、半減する市町村の住宅の戸数は半減することになる。

人口減少ワースト5は次のとおりであるが、今後の動向が懸念される。

人口減少ワースト5



尚、人口減少に伴って、空家・空地は急速に増大するが、一番の問題は市場が成立しないので、これらの不動産はタダ同然になるということである。

しかし、もっと問題なのは、引き取り手のいない不動産でも、固定資産評価額はかなり高いということである。

タダでくれてやるといっても、下手をすれば贈与税がかかるかもしれないし、また、不動産取得税・登録免許税は固定資産評価額が課税標準となっているので、もらった人の負担は大きい。
その為、不動産をもらってくれたら謝礼を払うというケースが出てきている。

建物の解体費は、普通の一軒家で150万円位はかかるので、謝礼として100万円を払うかどうか、というケースである。

今後、このような不動産が増大すると予測されるが、流通課税がネックになり、空地・空家の処理は進まないものと思われる。
特に、過疎地にある鉄筋コンクリート造の非住宅は、更地価格の数倍の取壊し費用がかかるので、放置されることになる。
特定空家にして行政代執行によって取り壊すことも考えられるが、財政力のない自治体にとって重荷となるため、それも難しいものと思われる。
高齢の所有者にしてみれば、どうにでもしてくれということになると思われる。

今後どうするかは、国民のチエの出しどころと考える。

VOL.06　グローバルマーケットとドメスチックマーケットの相違

　前述のように、１億円をハシタ金と言える人の行動パターンは、貧乏人には理解できない。

　彼らは予算の制約がないので、安いから買うのではなく、欲しいから買うのである。

　その時に地元感覚の価格は、何の目安にもならない。

　比較対象となるのは、世界中にある同種の不動産で、自分が興味のある国との比較でしかない。

　ニセコ地区も、高い高いと思っても、それは地元感覚である。

　この主の物件を扱っている人の話によれば、ニセコ地区の物件はカナダのウィスラー、スイスのサンモリッツ等の高級リゾート物件との比較であるので、高いということはないということであった。

　個人的には、ウィスラーにもサンモリッツにも行ったことがないので、高い安いの比較もできない。

　サンモリッツの物件をポケットマネーで買える人から見れば、世界中の同様の物件は安いということになるものと思われるが、その人からみれば高い安いではなく、欲しいか欲しくないかだけのことのようである。

　このような人に、地元感覚で適正価格はどうあるべきかと問うこと自体がナンセンスということになるのかもしれない。

　いずれにしても、このような富裕層の購買動機は高い安いではなく、欲しいか欲しくないか、それも自分の財布の中身との相談ということなので、地元感覚の価格のベンチマークはあまり意味を持たないということになるのだろう。

　尚、富裕層は税対策としてタックスヘイブンにペーパーカンパニーを所有していることが多く、大半の不動産はペーパーカンパニーの所有となっているようである。