鑑定雑感

VOL.02　DCF法による価格と直接法による収益価格の違い　

　DCF法は収益価格の一類型に位置づけられているが、個人的には何かしら怪しさを感じる。

　何故なら、保有期間（分析期間）が短ければ求められる価格の7～8割は直接還元価格の復帰価格であり、純粋にキャッシュフローで説明できるのはたかが2～3割にすぎないからである。

　長期の保有期間（10年前後か）を想定すればその割合は半々位なると思われるが、それでも約半分しか説明できない。
　証券化不動産の評価においてはDC法の適用は必須であるが、証券化不動産の評価という仕事はまず個人事務所に依頼があることはないと断言できる。
　仮に依頼があったとしても、10年間の保有期間のキャッシュフローのシナリオを完璧に作ることはできない。
　予測の原則があるといってもせいぜい2～3年が関の山である。

　この激しい時代変化の中で、一体誰が10年間のキャッシュフローを作成することができるのであろうか。
　1年先も読めない私には、人間離れした神業としか思えない。
　不動産鑑定士に依頼すれば、少なくとも10年間は絶対に倒産・破産しない不動産経営ができるのであろうか。
　10年間のキャッシュフローを予測し、それが適正だと言い切れるのなら、多額の費用と時間をかけて華々しく発表される、各シンクタンクの我が国の一年先の経済成長率の予測は百発百中でなければならないことになる。
　
　しかしこれまで、経済成長率の予測が当ったことはないのである。

　たかが一人の鑑定士が限られた費用と時間と資料の制約の中で10年先のキャッシュフローを作り上げるというのであるのだから、ただただ恐れ入るばかりである。

　私には神をも畏れぬ所業としか思えない。

VOL.01　サブプライムローン問題とDCF法

　ここ1年・2年、DCF法による収益価格についてあまり考えることなく過ごしてきた。

　ところで、不動産証券化はアメリカが発祥地のようであり、DCF法もアメリカで発明・改良され今日にきているようである。
　不動産証券化にあたって必須の評価手法がDCF法であり、DCF法による評価はこれまでの評価と異なり、あたかもかなり精度が高く？信頼性も高い？と喧伝され、鑑定士もDCF法のマスターが強く要請されたことをサブプライムローン問題を契機に思い出した。
　明けてもくれてもDCF法と大騒ぎし、鑑定評価の救世主のような持上げ方だったような記憶がある。

　私のような愚者はDCF法の先進国で長い歴史を持つアメリカの、しかも格付がAAAのサブプライムローンの証券化不動産がかくもあっけなく崩壊し、全世界に大きな影響を及ぼすとは考えてもみなかった。

　個人的にはアメリカの住宅ブームに胡散臭いものを感じてはいたが、不動産の証券化は不動産市場の活性化に寄与し、DCFによる評価でその信頼性はゆるぎないものであると数多の識者が言うものであるから、そんなものか、所詮田舎モンには関係ない、と気にもとめないでいた。

　しかし、サブプライムローンの破綻によってその影響は全世界に拡散し、証券化不動産の問題が露呈した。

　住宅ローンを証券化するにあたってアメリカでは不動産をどのように評価していたのかは判らない。
　しかし、日本のバブル崩壊を嘲笑い、ハゲ鷹ファンドと言われながらも日本の不動産市場でDCF評価によって不動産を買い叩き大儲けしたのは記憶に新しいが、その本家がこの様である。

　どうやらDCFによる評価も怪しいものだな、というのが田舎モンの実感である。

VOL.06　相互不信社会の到来　

　新スキームにより、膨大な登記情報に接することになったが、そのために情報管理の徹底が求められている。

　任意加入団体の組織でこれに参加する大勢の会員がこのように大量の個人情報を収集・更新・管理する団体は、他にその例を見ない。
　また、事例収集に対応する人員も極めて多い。

　ここで注目したいのは、地価公示に従事する者は、その大半が別組織に属し、しかも相互に受注競争の関係にあるということである。

　同一組織に属する企業内であっても情報管理は困難であるのに、個人事務所から大手企業まで、更には地方の事務所から大都市所在の事務所とそのあり様は千差万別である。

　これを地価公示評価員からそうではない者までをひっくるめて、不動産鑑定士だからというだけで情報管理を徹底するのは、至難の業と考える。
　情報管理等を徹底するのであれば、少なくとも次のことを検討しておく必要があるであろう。

　　イ．事例カード化した資料の最終帰属先と法的根拠の明確化
　　ロ．資料収集の負担と受益の明確化
　　ハ．資料の開示と利用の明確化
　　ニ．アンケート未回収情報の取扱い
　　ホ．協会と会員の身分関係
　　ヘ．協会と地価公示評価員と一般会員相互の権利・義務の関係

等である。

　情報管理を徹底したいのであれば、新スキームに対応する人員はなるべく少ない方がリスクは小さくなるものと思われるので、事例収集を専門に行う新スキーム会社を作り、そこで一括して情報の収集・管理を行う方がより確実であると思われる。

　事例収集は不動産鑑定士の命だと言って必死にしがみついているが、アンケートの発送・回収は別の民間会社が、それも随意契約でやっているのである。

　公的評価は入札で、新スキームの事例のアンケート・発送・回収は随意契約である。

　現場で汗を流し、収集・回収の費用負担までさせられ、挙げ句の果てに日常の鑑定評価に使用しない資料が半分ときては、ただ絶句するばかりである。

　アンケートの回収率が上がったら、地方の個人事務所は経済的・時間的に破綻する他はなく、回収率が低ければ地価公示等に支障を来たすことになる。
　不動産取引市場の透明化に資するというのであれば、地価公示評価員だけがその責めを負わなければならないという合理的理由は見当らない。

　地価公示をしない大手業者が増え、資料を作る者と利用する者とに分化するのは目に見えている。
　何故なら、地価公示は負担ばかりで儲からなくなりつつあるからである。

　このような地価公示評価員のみが資料収集の責めを負うという片務的な状況下では、会員相互間における資料収集の一体感の喪失や、資格者の増加から会員間の相互理解の減少が懸念される他、世代間の意識ギャップの拡大、大都市対地方都市の業務量の２極化から来るモンロー主義の台頭、情報管理に対する恐れ等から、かつての地価公示創成期のような相互信頼は消え失せ、やがて相互不信を前提とした管理社会が到来するのであろう。

　ところで、個人情報にうるさいアメリカでは、取引事例はマーケットデータブックとして写真付で売っているのに、更には個人情報そのものさえ売買する会社があるというのに、日本の現状を見るにつけ、日本国民のメンタリティーは一体どうなっているのかと考え込まざるを得ない。

　混迷の時代を考える参考として、最後に昭和の哲学者、安岡正篤先生の三考原則を紹介し、我が業界のあり方を考える一助とならんことを祈念して終りとする。

　三考原則
一．長期的に考える
一．根本的に考える
一．多面的に考える

（2008年2月 Evaluation no.28掲載）