鑑定雑感

VOL.03　国土の長期展望に向けた検討の方向性について

平成22年の「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」と題するレポートによれば、2050年には人が居住している地域のうち、約２割の地域で無居住化が進むとし、北海道では50％を超える地域が、次いで中国・四国の約25％の地域が無居住化するとしている。
仮に今の状態がそのまま続くとすると、2100年の人口は低位推計で約3770万人になると予測している。
尚、2100年の人口は、明治維新の頃の人口と同じとも言われている。

いずれにしても、2050年で２割の地域が無居住化するとの予測を前提とすれば、特別の事情がない限り、2100年には現在の約半分の地域が無居住化する可能性がある。

これまで、不動産も一般財と同じく市場に任せておけば大半の問題は解決すると考えてきたが、人口減少時代には需要は減少しても、増加することはない。

事実、地方ではタダでも要らないどころか、追金してもいらないと言われる。
　大都市圏では、2050年頃までは人口は増加するかもしれないので、ある意味市場経済は機能するかもしれないが、地方では機能しなくなる可能性が高い。

これまで、不動産の問題といえば、稀少性の問題であった。

　地方消滅の時代では、一極集中により限られた地域に人口が集中するため、相対的稀少性は高まり、価格は上昇する。
不動産の問題は大都市中心の問題で、その大半は価格の問題でもあったからこそ、地価の変動率がマスコミを賑わしたものと考える。

地価公示も、マスコミの動向に引き摺られ、価格よりも変動率を意識したため、抑制的にならざるを得なかったのではと思われる。

いずれにしても、これまでの不動産の問題は、稀少性の問題であったのは事実である。

しかし、これからは、空地・空家に代表されるように、過剰性の問題となる。

我々は、長らく稀少性の時代に生きてきたため、過剰性の問題に対する対応の仕方が分からない。

　所有者不明土地・空地・空家等の問題も、相続問題を除けば過剰性がもたらす問題と考えることができる。

　過剰性を解決する近道は人口対策であるが、残された時間は少なく、過剰性を解決する道は遠い。

　不動産鑑定士も、稀少性・有効需要・効用の三要素によってもたらされる経済価値を判定するのが仕事と考えているようであれば、これから本格化する稀少性も有効需要もない無居住化する地域（ゴーストタウン）の不動産には、手も足も出せないことになる。

ということは、不動産鑑定士という職業も過剰性の不動産の前には為す術も無く、その運命は風前の灯火ということになるのではと危惧している。

市場経済の呪縛から逃れることができなければ、前途は厳しいと言わざるを得ない。

ところで、佐伯教授は前書の中で、経済史家のカール・ポランニーの「市場経済」がうまくゆくためには、それを支える「社会」という土台が安定していなければならないと述べていることを紹介し、生産物と生産要素の区別が大事であり、この区別が大事なのは、生産要素が「市場経済」を支える土台となっているからとしている。

そして生産活動が安定的に継続するには、生産要素の安定的な供給がなければならないので、この土台には市場経済の論理を適用すべきではないと指摘している。

不動産は生産要素の一つであり、市場経済を支える土台となっているが、所有者不明土地・耕作放棄地・空家等の問題は、この土台が揺らいでいることの証ではないであろうか。

　市場経済の論理で土地問題を考えることの是非について、今一度検討することが必要ではないかと思わざるを得ない。

関係各位の叡智に期待したい。

　

（2018年8月 傍目八目掲載/「稀少性の経済と過剰性の経済を考える」）

VOL.02　市場経済の基本的命題


前記の「経済学の犯罪」（102ページ）によれば、市場経済の基本的命題は、次のとおりとしている。

自由な競争的市場こそは効率的な資源配分を実現し、可能な限り人々の物的幸福を増大することができる。そしてこの命題が成り立つための重要な前提のうち、特に重要な前提として次の三つを挙げている。

『１．人々は与えられた条件のもとで、できるだけ合理的に行動する。行動に必要な情報は可能な限り利用する。

２．経済活動の目的は人々の物的満足をできるだけ増大させることであり、この場合にモノ・サービスの生産・交換・消費という「実体経済」が経済の本質であり、「貨幣」はその補助的手段でしかない。

３．人々の欲望は無限であり、消費意欲は無限である。これに対して、物的生産の条件となる資源は有限である。したがって経済の問題とは、稀少資源をできるだけ効率的に配分するという点に求められる。

この三つの前提があって、前記の「自由な市場競争は効率的で望ましい」という結論が導かれる』

としている。

　これに対して佐伯教授は、同書でこの三つの前提は間違っていると指摘する。

　そしてこの三つの前提の意味を確認するためにとして、次の三つの前提を示している。

『Ａ.人々は常に不確定な状況の中で将来へ向けた行動をしている。
したがって、本質的な意味で合理的な行動というものは定義しえない。

Ｂ.「貨幣」は人間の活動にとって補助的な手段ではない。
それは人の生活を支える独自の価値を持ったものであり、また時には貨幣そのものが人の欲望をかきたてる。

Ｃ.人間の欲望は社会のなかで他者との関係において作られる。
それはあらかじめ無限なのではない。
一方今日の経済は、技術革新のおかげで巨大な生産力を持っている。
もしも人間の欲望の「増加」が、生産力の増加に追いつかなければ、経済の問題とは「稀少性の解決」へ向けた問題ではなく「過剰性の処理」へ向けた問題となる。』

としている。


ところで、土地そのものは生産できないので、不動産の過剰性の問題はもっぱら需要側の問題となる。

　過剰性の問題は需要に影響を与える人口・税制・登記手続・行政サービスのあり方等の社会一般にかかわる問題でもあるので、市場経済では対応できない問題として我々の前に立ちはだかるのではと考える。

VOL.01　はじめに

昨今、所有者不明土地問題や空家等の問題が大きく取り上げられている。

　土地神話時代に育った世代としては、資産価値が高いと思っていた不動産の所有者が不明になったり、特に利用もされない空地・空家が増え、放置されていることに違和感を覚えるのである。

現金ならまずこうしたことは起きないと思うが、現金より価値があると思っていた不動産の末路がまさかこうなるとは、誰が予想したであろうか。

ところで、この表題及びエッセイの内容は、経済学者の佐伯教授の「経済学の犯罪」（佐伯啓思著,2012年8月.講談社現代新書）にヒントを得たものである。

詳しい内容は同書に譲るとして、ここで改めて不動産鑑定評価基準の論理構造について考えてみたい。

「不動産の鑑定評価に関する基本的考察」第１節「不動産とその価格」には、次のように記されている。
不動産の経済価値は、一般的に

①その不動産に対してわれわれが認める効用
②その不動産の相対的稀少性
③その不動産に対する有効需要

の三者相関結合によって生ずるものであるとしている。
この考え方の大前提は、近代経済学の教えるところ、つまり市場主義中心の経済学を背景としていると思われる。

モノやサービスの最適資源配分は、市場に任せておけば良い、即ち「神の見えざる手」によって、需要と供給が合致するところで価格が決まるので、そのことによって資源の最適配分が達成されると考えている。確かにその一面は否定しようもないが、有効需要も相対的稀少性も無くなったその先に荒れ果てた国土と空家等が待ち受けているとすれば、市場主義経済は必ずしも最大多数の最大幸福をもたらすシステムとは言えないのではと考えさせられてしまった。
土地神話時代に育った世代としては、まさか有効需要も相対的稀少性も失う時代がくるとは、想定もしていなかったのである。

不動産の経済価値を構成する三要素のうち、少なくともこの二つを失った不動産の経済価値は、無いに等しいと言わざるを得ない。

以前にも、三無い不動産、つまり、売れない・貸せない・壊せない不動産の背景について本誌に書いたことがあるが、現在地方の過疎地域で起きている現象は、まさに経済価値を失った不動産の、断末魔の叫びであると思っている。

　これまで、市場経済に任せておけば全てうまくいくと思っていたが、その結果、国土の荒廃が進み、所有者不明土地や使い途のない空家が増えて、社会問題となってしまった。

全ての人間の活動を経済価値に置き換える市場経済中心の考え方は、構造改革が必要だとして、不動産に関しても各種の規制緩和が進行した。
　
　これらの施策により不動産の金融化が進み、不動産市場も値動きの荒い市場となった。
　また、金融商品化向きの不動産は地方には少ないので、人口が集中する大都市圏へとお金が流れ込み、地価は乱高下する。

その一方で、商品にならない不動産に対する需要は減少し、これに少子高齢化・人口減少が追い打ちをかけ、資産価値を失った結果、所有者不明土地や空家が増大し、社会問題を引き起こしたのではと思っている。

神の見えざる手に任せた結果、経済価値を上回る社会的コストを抱え込むことになるとは･･････

これらの問題は、我々に市場経済は必ずしも万能ではないことを示しているものと考えるが、大都市と地方では、これらの問題に対する認識の格差は大きく、他人事のように考えている人も多い。

VOL.05　組織規定の相違と士・業同一性障害

○○士法という名称の法律では、○○士会という名の法人組織の設立が義務化されている。

　但し、建築士法では、組織設立の義務規定はないが、構成員はあくまでも資格者個人であって、法人ではない。

　宅建業法をみると、組織設立の義務規定はなく、任意となっているが、構成員は宅建業者であり、宅地建物取引士ではない。

　また、全国を対象とする連合会の設立はできるが、その構成員は都道府県毎に設立された社団法人であり、宅建業者ではない。

　不動産の鑑定評価に関する法律をみると、組織設立の義務規定はなく、構成員に関する規定もない。

　また、連合会に関する規定もないので、構成員は地域・法人・個人を問わず、誰でもいいことになる。
　我が連合会は、法人・個人をごちゃ混ぜにした、全国を一つとした単一の組織であるから、連合会の名に値しない。

　尚、省令をみると、組織の構成員の２分の１以上は不動産鑑定業者又は不動産鑑定士個人となっているので、49％の構成員は鑑定に関係のない法人・個人でも構わないことになる。
　形式的には業者法のような資格者法のような形になっている上に、鑑定に関係のない人も構成員になれるので、その性格の曖昧さは更に増幅される。

　個人・零細業者は個人即業者のため、この性格からくる問題に気づくことは少ない。

　以上のように、実質的に業者法にもかかわらず、資格者個人が前面に押し出されているため、一般社会や不動産鑑定士個人が業者ではなく○○士法に規定される個人資格者を構成員とする団体と錯覚するのもむべなるかなと思われる。

　できうれば、他の士業や業法のように、鑑定業の位置づけをもっとハッキリさせた方が良いのではと、一人気をもんでいる。（個人的にはどちらでも構わないが･･･）

　事実上、業者団体であるにもかかわらず、不動産鑑定士協会と名乗るのは、士・業同一性障害を端的に表わしているのではと思われる。

　一方、宅建業界も宅地建物取引主任者から宅地建物取引士となったことから、我が協会にならって宅地建物取引士協会と名称変更するのであろうか。

　制度上の問題はともかくとして、鑑定評価は科学ではなくその行為の本質は委任である。

　誰がやっても同じ答えになるはずもないのに、同じ答えになるならば請負業であると勝手に解釈し、入札が横行している。

　問題が起きれば、会社の立場とは関係なく、個人責任が追及される。

　いずれにしても、鑑定業務がこれ程広く社会に浸透しているのであるから、将来的には不動産鑑定士法に改編してもらいたいと願うばかりである。

　そうでなければ、今後ともある時は業者、ある時は不動産鑑定士個人責任と、発注者・依頼者にとって都合のいいようにあしらわれ、士・業同一性障害は続くことになる。

　関係各位の努力を期待したい。
　

（2018年5月 傍目八目掲載/「士・業同一性障害を考える」）