競争入札と不動産鑑定士の市場価値 ~ ニュープアーへの途 ~ Vol.2
2021.01.21
VOL.02 資格業とその市場価値 

 資格業とその収入の統計は見当たらない。
 したがって、資格業の懐具合を横断的に比較検討することはできない。

 以下の記述は限られた情報と断片的な記憶によるものであり、正確ではないことをお断りしておく。

 読者の皆様もご存知かと思うが、司法修習を修了したばかりの弁護士の初任給(年収)は、 300万円~ 400万円位、良くて 600万円位らしい。

 人事院による平成20年の民間給与の実態調査に拠れば、前記の収入は低い方で大学院の修士課程修了の事務職の初任給程度、高い方で新卒医師の初任給程度であるので、弁護士の初任給が不当に安い訳ではなさそうである。

 そうは言っても、超難関試験を合格しているのであるから、大学院博士課程修了並みの初任給は出しても良さそうであるが、採用する事務所側としては、教育をすればする程将来の有力なライバルを育てるようなものであり、また、事務所特有のノウハウも流出するとなれば、採用は嫌が上でも慎重にならざるを得ないのも理解できる。

 他の資格業である、司法書士・土地家屋調査士・行政書士・社会保険労務士、或いは公認会計士・税理士等については、この種の話はあまり話題にはならないが、仄聞するところによれば、相当悲惨らしい。
 これらの職種では、月10万円の収入がやっとという人もいるらしい。
 もっとも、資格を取得したら後は何もしなくても自動的に仕事が来る訳ではないので、人付き合いの苦手な人は、どの業界においてもやはり商売としては難しいのではないかと思われる。

 不動産鑑定士の世界はどうかと言えば、弁護士以外の資格者と同じく、特別良い方ではなさそうである。
 ただ、他の資格者と決定的に異なるのが、地価公示のような公的評価があるため、特に営業努力をしなくてもある程度の収入の途が用意されていることである。
 このことは、他の資格者から見ればまさに垂涎の的である。
 公的にいろいろな仕事が用意されているため、ともすれば他の資格者団体から羨ましがられたり、他士業との境界領域にある業務については、解放を迫られるのも致し方のないことである。

 この親方日の丸的な、謂わばパラサイト的体質が、不動産鑑定業界の自立的発展を阻害しているのではないかと危惧している。

 いずれにしても、資格業の市場価値は収入の大小に具体的に現れるのであるから、規制改革以後、受験制限のない国家資格者の市場価値は、著しく低下したのは確かなようである。
2021.01.21 13:57 | 固定リンク | 鑑定雑感
競争入札と不動産鑑定士の市場価値 ~ ニュープアーへの途 ~ Vol.1
2021.01.14
VOL.01 成長神話と不動産神話

 懐かしい言葉である。

 社会の大多数の人々は、ホンの20年前まではこの神話を信じて疑わなかったのである。

 昨日より今日、今日より明日は必ず良くなるものと信じていたのである。
 国家も地方も拡大再生産が無限に続くと想定し、人口減少が経済活動に様々なゆがみをもたらすかもしれないと危惧していた人は少ない。

 ところで、不動産鑑定制度は、成長神話の黎明期に誕生したのは周知のとおりである。

 あれから40年以上が経過しているが、鑑定制度がこれまで順風満帆にやって来られたかと問われれば、そんなことはないと言わざるを得ない。

 最初のヤマ場は、オイルショックと国土法の成立である。
 筆者の記憶に拠れば、日経新聞(コラムだったと思う)に不動産鑑定士では食べて行けないという超悲観的な記事が掲載されていた。
 この時の不動産鑑定士の二次試験合格者は実務経験を頼む場がなく、鑑定事務所から給料をもらうのではなく、逆に鑑定事務所に給料を払って在籍させてもらい、実務経験を積んだ人も相当数いると聞いている。

 2回目のヤマは、平成3年以降のバブル崩壊と信託銀行の整理統合である。
 信託銀行と言えば不動産鑑定士、不動産鑑定士と言えば信託銀行と言われる位、信託銀行には沢山の不動産鑑定士がいた。
 信託銀行も不動産鑑定士が多数在籍していることが一種のステータスであったらしく、社内における不動産鑑定士の養成にも力を入れていた。
 それが、バブル崩壊とそれに伴う金融再編の嵐の中で、信託銀行も整理統合され、在籍していた不動産鑑定士も鑑定部門の廃止により整理・統合され、多くの不動産鑑定士が銀行を去って行った。

 3回目のヤマが今回である。
 バブル崩壊の谷底から不動産の証券化を契機にやっと這い上がり、ミニバブル現象と言われる程地価は上昇し、不動産鑑定士も、ミニバブルの演出者であるファンド会社に転職して行った人も多い。
 しかしそれも長くは続かず、リーマンショックとともにファンド会社も総崩れとなり、花形産業であるファンド会社から去って行った。
 地方都市から東京のファンド会社に転職した不動産鑑定士も相当数居るものと思われるが、彼らも故郷に舞い戻って来ている。
 資格業も社会の構成員である以上、特定の資格業だけが社会の恩恵を受け、安心・安定という訳には行かず、時代の波に翻弄されるのも致し方のないことと諦める他はない。

 ときに、資格業界の実情をみると、資格業のエースである弁護士業界ですら、宅弁・軒弁とか言われ、まともな給料を貰えず、十分な実地訓練ができない状態が出現している。

 不動産鑑定士の世界も同様で、実務修習という、いわば机上訓練だけで不動産鑑定士が誕生する世の中となった。
 規制改革という錦の御旗の前に為す術もなく、資格業の世界も簡素化(?)されたが、果たしてこれで良かったのかどうかは歴史的評価を待つ他はない。



2021.01.14 13:56 | 固定リンク | 鑑定雑感
フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.6
2021.01.07
VOL.06 事情補正とフラクタル現象

以上のとおり、フラクタル現象は市場一般に見られる現象と考えられることから、不動産市場にも当然当てはまるものと思われる。

そこで個人的に感じたことは、我々が鑑定に当って日常的に行っている事情補正なるものの考え方である。

鑑定評価基準には、事情補正について、不動産取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引価格等に影響を及ぼしている時は適正に補正しなければならないとし、そして「特殊な事情とは、正常価格の成立を妨げる条件のことであるから市場の合理性と市場人の行動の合理性に反するもののことである。」としている。

 さて、実際問題として、これらのことを客観的に把握することが可能であるのであろうか。

実際の取引はバラツキがあり、取引の動機も事情もそれぞれである。

アンケートで特に事情がないと回答してきているものでも、周辺の取引価格と比較すると常時10%~30%位の振れが見られる。

仮に実取引価格に一定の幅が見られるのを是とすれば、比準された試算値も取引価格のバラツキの幅に応じてバラツクことになる。

そして、個人的に特に問題であると思うのは、異常値としてデータを排除することに慣れてしまうと、異常値の背後にある市場の変化を見落としてしまいはしないかということである。

異常値は実はフラクタル現象そのものかもしれず、異常値が増加傾向にあるということは、市場の転換点を示すことかもしれないと思うのである。

経済物理学が教えるように、我々に欠けているのは「観測事実を最優先して素直にあるがままを認める体質が欠けているからだ」との指摘は、十分に胸に受け止める必要があると考える。

不動産関係の研修では、不動産取引におけるフラクタル現象に注意して下さいと言うようにしている。

取引における異常値は、市場の変化点とその後の動向を暗示するものであると考えているからである。


ところで、前述のとおり高安教授の著作を引用させてもらったが、間違って解釈していることが多いかもしれないが、勉強不足とご容赦を願うものである。

尚、著作は次のとおりであるので、一読をお勧めしたい。

「経済物理学の発見」高安秀樹著(光文社新書)2004年9月20日初版1刷発行(760円+税)




(2009年5月 Evaluation no.33掲載/「フラクタル(現象)とエレベーター相場-経済物理学から事情補正と時点修正を考える」)

2021.01.07 15:33 | 固定リンク | 鑑定雑感
フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.5
2020.12.18
VOL.05 経済物理学の発見 

このタイトルは、平成16年9月に発行された(光文社新書発行)東北大学の高安教授の著作から拝借したものである。

高安教授のこの著作に拠れば、


「これまで経済学を支えてきた理論のかなりの部分が実証的な根拠のない空論だったことが明らかになってきています。」

と指摘し、更にアダム・スミスが提唱した需給均衡論は 200年経った今も


「これぞという証拠を見出した人はいない。」


と断言している。

暫くこの著作の受け売りが続くが、我慢していただくことにして、こう続けている。


「実例が見つからないのは、現実の市場の仕組に欠陥があるからだという弁解の理論が作られた。
円・ドルなどの外国為替の市場は、これまでの経済理論の教えに従い、規制を排除し、情報伝達を素早くし、更に訓練を積んだディーラーを揃えて取引するようになったが、それでも市場が安定化する兆しなど全くないどころか、むしろ以前よりも激しい変動がより短時間スケールで発生しているようにすら見えるのです。」


と。

 数学の素養のない筆者にとっては、なかなか理解できないものの、この著作によってこれまでの経験から今までの経済学的発想ではとても対応できないと感じてきた問題に一筋の光明を見出せたのも事実である。

 ところで、高安教授に拠れば


「経済物理学の分野は誕生して10年にも満たない(発行当時)新しい研究分野であるが、物理学者・経済学者・金融実務家等が集まって、常識を覆す発見や斬新なアイデアが報告されているとし、当該著作は最先端の経済物理学の研究成果を紹介することを目的としている。」


と記している。そして代表的な研究成果として、次の10点を挙げている。


①売買取引には微小な誤差を拡大するカオスの仕組が内在しており、需要と供給が釣り合って市場の価格が安定することはない。
②市場の価格変動を大きくするのはディラーの過去の価格変化に追随して先読みをする効果であり、暴落やバブルはこの効果が強く働いた結果生じる。
③②の効果のために、市場価格の変位の統計性はブラック・ショールズの理論が仮定するような正規分布よりもはるかに大きな裾野を持つベキ分布にしたがう。
④市場価格は、上位5%の大きな変動だけで全体的な動きの特徴を捉えることができる。
⑤短いスケールでの市場価格の変動は、非常に癖のある変動であり、短期の予測は十分に可能である。
⑥最も進化した市場である外国為替市場でも内部矛盾した状態である裁定機会は一日のうち5%程度の時間発生している。
⑦ミクロな市場価格の変動の確率動力学方程式から、マクロなインフレーションの方程式を導くようなミクロとマクロを連結する理論ができた。
⑧全所得の変動の統計モデルによって、所得の分布がベキ分布にしたがう経験則が説明でき、未来社会の所得分布を推定することも可能である。
⑨銀行間のキャッシュフローデータから背後に潜むネットワーク構造を推定し、その安定性を考察することができる。
⑩為替レートの変動のリスクから解放される 方法として、電子的なバスケット通貨を導入する方法がある。


 以上のうち、個人的に特に興味をひいたのは、

①の「市場価格の安定性はない」ということと、

④の「市場価格は上位5%の大きな変動だけで全体的な動きの特徴を捉えることができる。」の二点である。

これを不動産市場に置き換えてみると、これまでの動きが何となく理解できるような気がするのである。

鑑定手法は取引データに手を入れることが多いが、データを科学的に取扱っているかと問われれば、疑問符がつくことになる。

データを科学的に扱うことの意味をもう少し考えるべきではないかと考えざるを得ない。

 ところで、①の市場価格の安定性はないということについては、カオスの効果であると次のように説明されている。


「売値と買値のわずかな差異で取引の成立・不成立が生じるが、そのわずかな違いが質的な違いを引き起こすようなメカニズムが繰り返されると、観測できない程の小さな量が拡大され、それがシステム全体の未来に影響を及ぼすようになるが、これがカオスである。」


そして、

「このような性質は、あらゆるオープンマーケットについて成立し、物理学の視点から見れば、価格が安定し続けるようなオープンマーケットは存在し得ない。」


と結論づけているが、成程と思わざるを得ない。

そして更に、強烈に胸を突いたのが次の言葉である。


「経済学が科学になりきれないのは、観測事実を最優先して素直にあるがままを認めるような体質が欠けているからだ。」

このことは、鑑定に当ってデータを優先して素直に認める体質が我々にあるかと問われれば、正直言ってあるという自信がないのである。

 次に気になったのが、④の市場価格は上位5%の動きで全体の特徴が把握できるという指摘である。

これについては、フラクタルという用語で次のように説明している。


 「フラクタルとは、カオスと並ぶ複雑系の科学の基盤となる概念で、一部分を拡大したものが全体と似ているような性質を持つものを総称してフラクタルと呼ぶ」

としている。
2020.12.18 13:48 | 固定リンク | 鑑定雑感
フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.4
2020.12.10
VOL.04 エレベーター相場時代の時点修正 

証券化により地価水準の動きが荒くなったことは否めない。

こういう市場環境の中では、時点修正のあり方について科学的に研究した方が良いのではと考える。

これまで、地価水準は一定のトレンドの中で時点修正率の大きさや求め方に問題はあるものの、それなりの役割を果たしてきたものと考えている。
しかしここ数年の急激な動きを見ると、時点修正は可能なのかという疑念を抱かざるを得ない。

今後、更に乱高下が激しくなったときに、どう対応したらいいのだろうか。

これまでのエスカレーター相場の時代にあって、公示価格の変動率は市場動向を反映してきたものと考えるが、エレベーター相場のように短期間に乱高下するようになると、トレンドを読むことが困難になる。

その結果、変動の変化点を見出すのが困難となり、評価者により大きなブレが生ずる可能性が高くなる。

いずれにしても、後記に紹介する経済物理学の目指すところは、案外我々の盲点かもしれないと思わざるを得ない。
コンピュータの進歩が経済物理学の分野を開拓したことから、これ迄不可能だったことが可能となる時代が来て、鑑定理論の分野に革命を起す日も近いのかもしれないと感じる今日この頃である。
2020.12.10 15:27 | 固定リンク | 鑑定雑感

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