鑑定雑感

VOL.04　予測可能と予測することは可能か

　鑑定評価基準には、予測の原則がある。

　基準に拠れば、「財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる」そして、「鑑定評価にあたっては、価格形成要因がどのように変化するかについて、的確に予測しなければならない。このためには、不動産鑑定士等は、常に価格形成要因の変動に注意を払って、その推移および動向を把握することが必要であり、これによって不動産のあり方および価格の水準ならびに鑑定評価の対象である不動産の価格が将来どのようなものとなるかを示すことができるのである」と解説している。

　今あらためて読み返すと、とても人間業とは思えないのである。
　自分の明日の運命さえわからないのに、不動産の価値の将来を示すことができるなんて、とてもじゃないが正気の沙汰とは思えない。

　バブルとその崩壊の前後にもずいぶん鑑定評価をしたが、バブル生成とその崩壊を的確に予測し、価値の将来を示すことができた不動産鑑定士が一体どれもどいたのであろうか。
　年間３０％の地価上昇がバブルとも認識できず、崩壊したらしたで、あたかも事前にわかっていたような講釈をたれた経済学者は、枚挙に暇がない。

　今回のリーマンショックもそうである。
　ジョージ・ソロスは予測していたようであるが、筆者が『ソロスは警告する』という本を読んだのは、リーマンショックの後である。まったくドジを踏んだものである。
　それにしても、あらゆる財を証券化の対象にして、お金でお金を売買する業務が今もって健全な経済活動とは、とても思えないのある。
　もともと財の交換手段であった貨幣が、交換の手段ではなく、経済活動の主役になってしまったのである。
　人のお金で勝負し、勝ったらファンドマネージャーの取り放題、負けたら預けた人にツケ回しという経済活動が、本来の人間の経済活動ではあるはずがないし、あってはならないと思っている。
　生産活動がなくなって、紙切れにすぎない貨幣だけで生命をつなぐことはできないからである。

　話がずれたが、今回の金融不安や世界同時不況の原因は、あらゆる財を証券化の対象にし、金融工学によってリスクが最小となるように見せかけ（リスク隠しが本当であろう）、この壮大な仕掛けに世界中の余剰資金が躍ったというのが真実の姿であろう。

　その結果が、現在の姿である。

　証券化は、ある意味で短期的にはリスクを分散させ、安全性の高い資金に化けさせることができたが、そう思ったにすぎない。
　その反面、不確実性が増大し、予測が極めて困難となってしまった。

　マネーゲームは、バクチと紙一重である。
　投資と投機の境目がわからない以上、人間が欲望のままに行動すれば、投資の一線を飛び越え、投機の世界に入ることは容易に察しが付くのである。
　そして、ファンドマネージャーの報酬が成功報酬となれば、より大きな利益を求めるのは当然であり、非難することはできない。
　その結果、市場のゆらぎは大きくなり、予測不可能となる。
　賃料収入に変化がなくても、期待収益率が変化すれば、不動産の価格は変動する。

　一方、期待収益率は国内事情とは無関係に変化する可能性がある。

　事実、リーマンショックによって国内の不動産市場も影響を受け、それまで地価上昇を続けていた主要都市の不動産価格は大幅に下落した。

　このような中で、予測の原則を働かせよと言われても、国内事情ですらよくわからないのに、世界の金融資本の動向等までも視野に入れて評価しなければならないとなると、もはやお手上げである。

　予測可能と予測することは不可能である。

　ブラックスワンの著者の話によれば「世の中の大きな動きは予測ができる領域の外側で展開する。」予測できれば、それに備えるので、大きな動きにはならない。我々は今日という日がずっと続くと仮定して生きてるにすぎない。
　予測の原則も、所詮世の中が大きく変化しないという仮定条件の中でしか使えない。
　ということは、予測していないことと同じである。

VOL.03　ブラックスワンの世界

　鑑定評価をしていると、ときどき嫌になることがある。
　いくら考えても、結局何もわかっていない自分に気づくからである。
　できることなら、別の、少なくとも自分が納得できる仕事に変わりたいと思ったことは、一度や二度ではない。

　鑑定評価の世界に入ってみたものの、経験すればするほど、悩みは尽きなくなっている。
　鑑定評価をする能力が本当に自分にはあるのだろうかと、自問自答の繰り返しである。
　どうせ誰にもわからないし、証明できないのだからという悪魔の囁きに負けて今日まで来てしまった。
　バブル時に書いた自分の鑑定評価書を10年以上後に見る機会があったが、恥ずかしいことこの上なかった。

　鑑定評価は価格時点が全てである。
　しかし一方で、予測の原則を働かせよと言われている。
　バブル崩壊とその後の不動産価格の長期下落の反省から鑑定評価基準が変更され、収益還元法の中にDCF法が位置づけられた。
　DCF法のキャッシュフローにおける収支予測は短くて3～5年、証券化不動産の評価では収支予測の期間が10～15年というのも見たことがある。
　1か月先のこともわからないのに、10～15年の予測期間である。ただ絶句する他はない。
　リーマンショック前の鑑定評価で、リーマンショックを予測した不動産鑑定士はいない。
　価格時点が全てだから、価格時点以降の収支予測が大幅にずれても、そんなことは大した問題ではない!!　と言いたいが、世の中が変わらないという前提で計算した結果は、少なからず価格時点の価格に反映されているはずである。
　にもかかわらず、社会的にあまり問題にならないのは、誰にも予測できなかったのであるから責任はないということであろう。
　世の中は何時の時代でも、ある重大な事実を突きつけられない限り、なかなかその事実を認めようとはしないものである。

　誰でも知っている有名な話に、ガリレオの地動説がある。
　当時の市民感覚からすれば、到底理解できるものではなかったと思うのである。
　筆者もその時代に生きていたら、地動説を否定していたはずである。
　そのようなことを考えていたら、行動経済学に続くショッキングな本に出会ってしまった。
　『ブラックスワン』（望月衛訳）。上下2巻の大作である。筆者はマサチューセッツ大学で不確実性を研究している数理学者のナシーム・ニコラス・タレブである。
　この本の冒頭で、筆者は「オーストラリアが発見されるまでは、旧大陸の人は白鳥といえばすべて白いものだと信じて疑わなかった。経験的にも証拠は完璧に揃っているように思えたから、みんな覆しようがないくらい確信していた。はじめて黒い白鳥が発見されたとき、一部の鳥類学者は驚き、とても興味を持ったことだろう」とし、続いて、「大事なのは、人間が経験や観察から学べることはとても限られていること、それに人間の知識はとてももろい」ということを描き出している。
　また、「何千年にもわたって何百万羽も白い白鳥を観察してきた当たり前の話が、たった一つの観察結果で完全に覆されてしまった。そんなことを起こすのに必要なのは、黒い鳥がたった一羽それだけだ。」

　この冒頭の一文で、これまで胸にわだかまっていた数学に対する恐れが、ある意味で取り払われたような気がしたのである。
　数学も所詮人間の後知恵でもっともらしい講釈なのかもしれない。
　ブラックスワンの例で考えれば、鑑定世界の常識も案外脆いもので、ある日突然覆される日が来るのかもしれない。鑑定世界に現れる黒い白鳥がどんなものかは想像できない。
　しかし、天動説時代のガリレオの地動説や黒い白鳥の発見が、絶対にないとは言い切れないと思っている。

　我々は天動説時代の如く、与えられた予定調和の世界を前提に業務をこなしているが、はたしてそれで良いのであろうか？

VOL.02　合理性と数学

　数学は、合理性の極みと思っている。
　つまり、数学で表現できるということは、同じ仮定・条件下であれば誰がやっても全く同じ結果が導き出されることになるからである。

　数学は自然科学の世界から発展し、今や社会科学の世界にまで、その応用範囲は広がっている。
　その最たるものが金融工学である。
　数学オンチの筆者にとっては、手の届かない神秘の世界である。ヒョッとしたら、神の世界を超えるのではないかと、内心恐れさえ感じていたのである。

　一方で、人間の行動が全て数学的に説明できるのなら、この世から問題は一掃されるはずなのに、問題は増えても減ってはいない。
　 また、我々のような数字を扱う鑑定業務は数学により駆逐され、一番先に不要になると思っている。
　筆者は何時かその日がくるのではないと心配していた。
　しかし、この世界に入って20年以上にもなるが、鑑定評価は数学的には対応できないのではと、少しばかり安心している。

　このような中で、以前にも紹介したカーネマンの行動経済学に出会って、鑑定評価が数学的には対応できないという現実に納得したのである。
　 行動経済学に拠れば、現実の市場、それは不動産の世界ばかりではなく、すべての市場においても、人間が経済合理的に行動するという保証はないということである。
　 いくら数学的に市場分析をしようとしても、不合理・不可解な行動をする人間がいる以上、数学合理性が成立しないので、数学的には対応できないことになる。
　多種多様な人間が、市場において合理的に行動するという保証がない以上、市場が安定的に予測可能な状態で推移することはない。
　事実、現実の市場は不安定で予測不可能な動きとなっている。

　ところで、金融工学を駆使した証券化商品により、サブプライムローン問題が発生し、それが引き金となり、リーマンブラザーズは破綻した。
　 この破綻はリーマンショックと呼ばれたのは周知のとおりであるが、一部金融業界への影響にとどまらず、世界の金融市場を巻き込み、世界的な金融不安を引き起こしてしまった。
　そして、その影響が実体経済にも波及し、世界同時不況に突入した。

　天才的数学者は、ファンドマネージャーとして金融工学を駆使して年間数十億円から数百億円の報酬を得ていたようであるが、それも一瞬で吹き飛んでしまった。
　金融工学を自在に操る天才的数学者でさえ対応できなかったのである。
　とすれば、筆者の数学オンチもそう悲観することもないのかと、少しばかりホッとしている。

　それにしても、行動経済学に拠れば、社会科学の世界を数学で説明したり予測したりすることには、無理があるようである。