鑑定雑感

VOL.03　鑑定評価に必要とされる知識・経験について

鑑定評価の内容は、物理的なものから法律的なものまで多岐にわたっている。

　土地の評価に当っては、土木・測量・地質学・供給処理施設等に関する基本的な知識(座学）の他に、ある程度の現場経験（実学）、建物の評価に当っては、建築一般（木造・非木造・構造・特殊用途等）、建築法規、外構工事関係、搬送機、給排水設備、空調機器、消防設備、通信設備、解体工事等の基本的知識（座学）と、ある程度の現場経験（実学）が必要である。
　また、これ以外にも借地権のような権利の評価や賃料評価に当っては、民法等の司法に関する知識も必要である。

　公的評価関係では、固定資産税評価が一番難しい。

　標準宅地の鑑定評価は通常の鑑定評価であるから問題はないが、状況類似地域の区分から各筆評価までの一連の流れとその問題点を良く理解している不動産鑑定士は少ない。

　競売評価については全国で約1300人が従事しているが、その割合は全会員数の約20％である。
　約80％の不動産鑑定士は競売評価を経験する機会はほとんどないが、なんと東京ではもっと厳しく、東京の会員の約97％はその機会がない。
　また、大都市に居住する不動産鑑定士は純農地や純山林を評価する機会は、ほとんどないであろう。

　ところで、農地といっても水田・畑・果樹・牧場等に分類されるが、畑にいたっては作物の種類によっても収益性は大きく変化する。
　したがって、農地を評価しようとすれば、農作物全般の知識・土壌の知識等が必要となる。

　山林についても同様である。

　カラ松のようなチップの原料にしかならないものから、杉・桧のような価値の高い林木まで色々である。
　立木の種類や立木の量を把握することも大変である。
　林地の評価方法や林地の良し悪しを判断する為の土壌の知識も必要である。
　その他にも多様な知識・経験が必要と思われるケースは極めて多いが、その全てを経験することはほとんどできないものと考える。

VOL.02　ERの内容と専門性

　BELCAのガイドラインによれば、ERは対象不動産の概要・遵法性・建築物の仕上・構造・設備システム及び劣化状況・建物現況リスク及び地震リスクについて第三者的見地から評価を行うものであるとされている。

　報告書は、大きくは

　　１．建物状況調査
　　２．建物環境リスク評価
　　３．土壌汚染リスク評価
　　４．地震リスク評価

　から構成され、それぞれ各項目について詳細な調査項目が示されている。

　この内容を見る限り、各調査項目のどれもが高度の専門性が要求され、生半可な知識・経験では対応できない。
　表面的なことはある程度経験を積めば解るようになると思われるが、実地に機械・設備等を見て劣化の程度や更新時期、更新費用等を判断するのはほとんど無理と思われる。

　競売調査で工場財団の機械・設備等の調査を行なった経験があるが、機械・設備の有無は確認できても、劣化の程度や更新時期、更新費用等を精査することはできなかった。

　各専門家が調査してまとめたERの内容を独自に精査せよというのは、ERに関与した各専門家と同等、あるいはそれ以上の能力がなければ精査はできないということではないのか。

　不動産鑑定士が独自に精査し、ER活用の責任を負わされるのであれば、不動産鑑定士自らがERを作成した方が早くて安上がりということにならないか。

　個人的には、基準が要求するような証券化不動産の鑑定評価は、無理と考えざるを得ない。

VOL.01　証券化対象不動産の評価とER（エンジニアリングレポート）

　鑑定評価基準の改正に伴って、証券化対象不動産の鑑定評価について全国的に義務研修が行なわれたことは記憶に新しい。
　その中で特に気になったのはERの扱いである。

　留意事項によれば、ERの活用に当っては不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要があるとし、対応方針等として、不動産鑑定士はERを鵜呑みにするのではなく、活用に際しては独自の分析を加え判断するというプロセスを踏む必要があるとしている。

　一見するとそこまでしなければならないのか、大変だなと感じるが、良く考えるとトンデモないことだと思わざるを得ない。
　何故なら、不動産鑑定士の多くは文科系の出身者であり、建物や設備の詳細なことはほとんど解らないと思われる。
　仮にある程度解ったとしても、実際の修繕・修理等の経験がないので劣化の程度や修繕・修理の要否、費用等は解るはずもない。
　したがって、ERをそのまま信頼する他はなく、不動産鑑定士が独自に精査するなんて夢の又夢である。

　聞くところによれば、ERの費用だけでも 100万円単位だというのに、技術者でもない不動産鑑定士が安い鑑定報酬の中でERの内容についても検討せよというのであるから、ただ絶句するばかりである。
　基準が要求するレベルに対応しようとするなら、不動産鑑定士それぞれがER調査機関で数年実地訓練を受けなければ無理と思われる。
　実地訓練を受けなくても教科書の活字だけで対応可能というのなら、専門調査機関によるERは不用であろうし、またERに要する費用も極めて少額で済む話である。
　現場での実地訓練を受けずにERの内容を精査するというのは机上の空論、と言ったら言い過ぎであろうか。