鑑定雑感

VOL.02　ERの内容と専門性

　BELCAのガイドラインによれば、ERは対象不動産の概要・遵法性・建築物の仕上・構造・設備システム及び劣化状況・建物現況リスク及び地震リスクについて第三者的見地から評価を行うものであるとされている。

　報告書は、大きくは

　　１．建物状況調査
　　２．建物環境リスク評価
　　３．土壌汚染リスク評価
　　４．地震リスク評価

　から構成され、それぞれ各項目について詳細な調査項目が示されている。

　この内容を見る限り、各調査項目のどれもが高度の専門性が要求され、生半可な知識・経験では対応できない。
　表面的なことはある程度経験を積めば解るようになると思われるが、実地に機械・設備等を見て劣化の程度や更新時期、更新費用等を判断するのはほとんど無理と思われる。

　競売調査で工場財団の機械・設備等の調査を行なった経験があるが、機械・設備の有無は確認できても、劣化の程度や更新時期、更新費用等を精査することはできなかった。

　各専門家が調査してまとめたERの内容を独自に精査せよというのは、ERに関与した各専門家と同等、あるいはそれ以上の能力がなければ精査はできないということではないのか。

　不動産鑑定士が独自に精査し、ER活用の責任を負わされるのであれば、不動産鑑定士自らがERを作成した方が早くて安上がりということにならないか。

　個人的には、基準が要求するような証券化不動産の鑑定評価は、無理と考えざるを得ない。