鑑定雑感

VOL.05　不動産調査と役所の壁　

　不動産鑑定士に特別の調査権がある訳ではないが、それ以外にも役所には高い壁がある。

　例えば、建築基準法第93条の2には書類の閲覧規定があり、

『確認その他の建築基準法令の規定による報告に関する書類のうち、当該処分若しくは報告に係る建築物若しくは建築物の敷地の所有者・管理者若しくは占有者又は第三者の権利利益を不当に侵害するおそれがないものとして国土交通省令で定めるものについては、国土交通省令で定めるところにより、閲覧の請求があった場合には、これを閲覧させなければならない。』

としている。


しかし、実際の運用状況をみると、役所によってその対応はバラバラである。


　つまり、文字どおり見せるだけの役所もあれば、建築計画概要書の写しを交付してくれる役所もある。
　更に、情報公開条例で請求してくれれば、写しを交付するという所もある。


　ところで、不動産の調査で、道路の調査は基本中の基本である。

　道路法第28条では、道路台帳（図面を含む）の整備を義務づけ、道路管理者は道路台帳の閲覧を求められた場合においては、これを拒むことができないとしている。

　これについても役所の対応はバラバラである。

　国道・都道府県道については、閲覧・図面の写しの交付も含めて十分な対応がなされているようである。

　しかし、これが市町村道となると、その対応は極端である。

　国道管理者と同様の対応をしている市町村もあれば、正確ではない、個人情報の記載があるとか言ってチラッとしか見せてくれない市町村もある。

　これ以外にも、不動産に関する行政法規の中に閲覧規定を置いている法令は多いが、その対応の有様は市町村の数だけあるのである。

　役所は税金で多種・多様な調査や図面を作成しているが、法令上その扱いがハッキリしないことを盾に見せようとしないが、近代民主主義国家における行政の対応として如何なものかと、一人嘆息している。

VOL.04　役所調査と鑑定士の調査権　

　不動産の鑑定評価に関する法律のどこを見ても、鑑定士の調査権に関する規定はない。　

　尚、弁護士法第48条では、『日本弁護士連合会は、弁護士・弁護士法人・弁護士会の指導・連絡及び監督に関する事務について、官公署その他に必要な調査を依頼することができる。』としているが、司法書士法をはじめとするその他の資格者法には、このような規定はない。

　しかし、筆者の経験によれば、法律に直接の規定のあるなしにかかわらず、一般的に資格者法に基づく資格者に対する役所の対応は、鑑定士に対する対応と異なることが多い。

　役所にとって、鑑定士は一般市民扱いである。

　不動産調査で役所に行っても、特別扱いされることはない。

　評価命令を持参して行っても、民事執行法において評価人の調査権はライフラインと固定資産税関係に限られている為、これ以外は一般市民扱いである。

　したがって、都市計画法による許認可・建築基準法関係・道路法その他の行政法規による個別具体的な調査は、個人情報保護法の拡大解釈もあって、極めて困難となっている。

　一般鑑定で所有者の委任状が手に入らない場合は、尚一層困難なものとなる。

　所有者・占有者との交渉ができない鑑定評価は、調査の手抜きをしなければできないが、争いがある物件なら冷や汗ものである。

　つくづく因果な商売と思わざるを得ない。

VOL.03　地図混乱地域と調査　

　測量関係の人にとって、地図混乱地域という用語は別に珍しくも何ともないと思われるが、鑑定士にとっては馴染みは少ない。

　一般的に地図混乱地域とは、法務局に備え付けられている地図（所謂公図）と、現地の各筆の位置・形状等が著しく異なっている地域とされているが、その原因は様々で判然としない。

　ところで、地図混乱地域は全国的には相当数にのぼると思われるが、以下は筆者が長い不動産調査の経験の中でも、これ程極端なケースは初めてであったので、北海道における地図混乱地域の代表として紹介する。

　これまで、個人的には北海道は本州と異なり、比較的新しく開発された土地であり、歴史の古い東京・大阪等と異なり、明治政府により計画的に開拓されたことから、地図の混乱の程度は低いと考えていた。

　しかし、実際に極端なケースに当たり、物件の確定・確認に困惑したのである。


・法務局備え付けの図面



・税務課の図面


以上の図面は同一の場所であるが、これを比較すると、法務局備え付けの図面は税務課の作成した図面と異なり、各筆の位置が大きくズレている他、地番の記載がない（・・・・・・・・）箇所が多い・字界が異なる等、現地調査に当たって全くもって使用に耐えない図面であることが解る。

　税務課の図面は、分筆図を集成し、調整したもので、現況測量を基に作成したものではない。

　しかしながら、個人的には税務課の図面の方が現況にほぼ近いと思われたが、確信がないので実地調査に当たって、周辺の土地、特に国有地・市有地の実測図等を捜し、それを入手して検討した。

　その結果、税務課の図面の方が確からしいと確認できたのである。

　周辺土地が実測により分合筆され、その図面が登記申請に添付されているのにも拘わらず、その成果が法務局備え付けの図面に全く反映されていないのは、一体何故なのであろうか。

　現在は、インターネットにより、地図の閲覧が可能となっているが、今回のこのような公図に遭遇すると、唖然とするばかりである。

　日本の国土情報の整備の遅れを再認識させられたが、今回は税務課がきちんと対応していたから良かったものの、そうでなければ一体どうなっていたのやらと思う他はない。

　いずれにしても、法務局にある図面が正しいという保証はないということを肝に銘じ、努々調査に手抜かりのないよう気をつけなければと思ったものである。