鑑定雑感

VOL.01　ニュータウン・オールドタウン・ゴーストタウン


　昭和40年代に始まった住宅ブームは、高度経済成長に伴う所得の向上による住宅購入意欲の増大と、政府による住宅金融政策等が相まって、土地神話と言われた程の持続的かつ大幅な地価上昇をもたらした。

　このままでは土地が買えなくなるとの国民の危機的意識もあって、昭和49年に土地取引の規制を目的とした国土利用計画法が制定された。

　その後のオイルショックもあって、一時地価上昇も沈静化したものの、昭和60年頃からダブついたお金が再度土地に向かい、バブルが発生したが、強力な金融政策によって平成3年頃をピークに、バブルは崩壊した。


　ところで、住宅ブームに乗った団塊世代は、夢のマイホーム取得へと突き進み、それによって住宅地も郊外へ郊外へと広がり、都心までの通勤時間が2時間というニュータウンが首都圏を中心にあちらこちらに出現した。

　これらのニュータウンの住人は、30歳前後の若い人が大半であった。

　あれから40年、かつての若い団塊世代も、高齢者の仲間に入ってしまったのである。

　戦後の食べることにも苦労していた世代が集団就職で上京し、庭付き一戸建てを人生の全てと錯覚していたとしても、誰も責めることはできない。

　しかし、定年退職後に待っていたのは、資産価値の著しく減少したマイホームであった。

　老朽化したマイホームを建て直ししたいが、資金もなく、都心に働きに出て行った子供達も帰ってくることもない。

　階段の上り下りもしんどくなり、老々介護が限界となり、老健施設や病院のお世話になりたいが、そこも老人で溢れ、順番待ちとなっている。


　これまでの街づくりで一番問題であったのは、同世代に対応した街づくりであったことではないかと思っている。

　つまり、居住者の高齢化に伴い、夢のニュータウンもオールドタウンになったにすぎないからである。

　オールドタウンを構成する老朽家屋は、気がつけば売れない・貸せない・壊せないの三無い不動産となり、空家が大量に発生しつつある。

　人口が増加していれば、こんなことにはならなかったはずであるが、政府による人口抑制策もあって（今となっては信じられないが）、気がついたら少子高齢化で、全国に空地・空家が大量に発生してしまったのである。

　現在、官民あげて少子高齢化対策に本腰を入れようとしているが、つい40年程前には人口抑制策が取られていたことを、皆忘れてしまっているのである。

　少子高齢化は、人口抑制策の結果かもしれないということを、検証する必要があると考える。

　いずれにしても、オールドタウンが、あと数十年もしないうちにゴーストタウンにならないことを祈るばかりである。

VOL.04　空家の取壊しが進まないのは ～ 三ない不動産の存在

　空家が空家である理由は、売れない・貸せない・壊せないことにある。

　つまり、空家を売却しようとしても買手はいないし、またこのような建物を借りてくれる人もいない。

　不動産も見た目が9割であるから、見た目が悪い不動産には買手も借り手現れない。

　このような不動産に金をかけてもムダである。

　少子高齢化が進む限界集落にある古家を買ったり借りたりしてくれる人は、滅多に居ない。

　そして最大の問題は、このような古家の所有者は高齢者で、大半が年金暮らしである。

　取壊し費用は、田舎でも都会でもそう大きくは変わらず、前記の120㎡の古家の取壊し費用は、安く見積もっても50万円～60万円はかかると思うが、乏しい年金から取壊し費用を現金で用意できる高齢者が、どれだけいるのであろうか。

　取壊し費用を考えれば、建物を壊さず、放っておく、つまり先送りした方が負担は少ないのである。

　つまり、年間3万円の税負担としても、取壊し費用は固定資産税の約20年分にもなるのに加えて、所有者の大半は高齢者であり、20年もしないうちにいなくなるのであるから、放置するしかないのである。

　更に、地価が安いと取壊し費用の方が高くなるので、土地代にもならない。

　土地を寄付してもらっても、取壊し費用で足が出るので、引き取り手はいない。

　木造家屋でさえこのような状況にあるのであるから、これがＲＣ造の建物になると取壊し費用は一気に増大する。

　実際、地方に行けば、更地の価格より取壊し費用の方がはるかに高いという例は、かなり見られるのである。
　需要者不在の地方にある不動産は、相続放棄されるのがオチであり、事実その例は多い。

　売れない・貸せない・壊せないという三ない不動産に、どれ程の価値があるというのか。

　固定資産税が6倍になるから空家が増えるというのは大都市圏の話であって、大半の市町村では建物を取壊した方が税負担は軽くなるのである。

　地価が高いということは需要があるということであり、空家対策も手の打ちようがあるが、前記のような三ない不動産については、お手上げである。

　空家対策は、地方と大都市では天と地ほどの差があるのであるから、法施行の機会を契機に、もう少し地に足の着いた議論を望みたいと願っている。

（2015年9月 月刊「不動産鑑定」掲載/「空家の発生と三ない不動産の行方」）

VOL.03　固定資産税における土地評価と家屋評価について

　固定資産税における土地評価は、周知のとおり、地価公示価格等の7割とされている。
　田舎の土地は、時価で3,000円/㎡位のものも珍しくはない。

仮に公示価格等を基にした土地価格の時価を3,000円/㎡とし、土地の面積を200㎡とすると、固定資産税評価額は420,000円（3,000円/㎡×0.7×200㎡）となる。

固定資産税の標準税率は1.4％であるから、これによれば小規模住宅用地の固定資産税は980円/㎡（420,000円×1/6×1.4％）となる。これが6倍になっても5,880円（年額）である。
　
他方、家屋の評価額は耐用年数を満了しても、再調達価格（新築価格）の20％が打ち止めである。

　つまり、どんな古い建物であっても、壊れていない限り、新築した場合の建築費の20％で評価される。

　但し、実際の家屋評価額は、新築時の約50％位からスタートしているので、古家の評価額は、実際建築費の10％位と思われる。

　現地に行ってみると、修理するより取壊した方が良いような家屋でも、残価率20％（実際の建築費の10％）で評価されているのが多く見られる。

　仮に、土地面積を200㎡、建物の延床面積120㎡、実際の建築費150,000円/㎡、評価割合50％とし、耐用年数を満了した古家の固定資産税額を推定すると、次のとおりとなる。

150,000円/㎡×0.5×120㎡×20％＝1,800,000円

　税率を1.4％とすると、家屋の固定資産税は25,200円（1,800,000円×1.4％）となる。
空家を取壊さなければ、土地・建物の税額は26,180円（980円+25,200円）となる。
建物を壊せば、土地の固定資産税が6倍になっても5,880円であるから、固定資産税の負担という点からみれば、壊した方が合理的である。

地価が安ければ建物を壊した方が税負担が軽くなるのであるから、土地の固定資産税額が6倍になるから空家対策が進まないというのは、詭弁ということになる。

　なお、このケースでいくと、土地の課税標準額が9,000円/㎡（評価額の6分の1）であれば、建物を取壊しても取壊さなくても、税負担に差が無い分岐点となる。

　つまり、課税標準額が6倍になっても、建物を取壊した方が税負担は軽くなり、これを超えると建物を取壊すと全体の税負担は増加する。

　したがって、空家のままの方が良いのは、この例では土地の適正時価が77,000円/㎡以上の市町村にある古家ということになる。

　（建物の税額25,200円÷200㎡÷1.4％÷0.7×6＝77,000円/㎡）

　建物の固定資産税評価額を100万円とすれば、建物の取壊しの分岐点となる土地の適正時価は42,900円/㎡となる。
　
　　建物評価額1,000,000円×1.4％＝14,000円 ～ 税額

　　14,000円÷200㎡÷1.4％÷0.7×6≒42,900円/㎡

　以上からみても分かるように、建物を壊せば固定資産税が6倍になると大騒ぎしても良いのは、前記の地価水準からみると、大都市及びその周辺市町村に限られるものと思われる。

建物の取壊しと、土地・建物の税額の相対的な税負担の大小は、土地・建物の評価額との関係で決まるのであり、土地の固定資産税だけを取り上げて大騒ぎするのは、愚の骨頂である。