鑑定雑感

VOL.03　不動産鑑定士は神の見えざる手　

　話が少しずれてしまったが、あらためて不動産の鑑定評価に関する基本的考察を数10年ぶりに読み返してみた。

　今更ながら理念の高さに驚く他はないが、その理念の高さ故に実行不可能かなと思わざるを得ないこともある。（筆者の単なる能力不足のせいか）

　ところで、基本的考察では、不動産の適正な価格は、他の一般財と異なり、何人にも識別され得るかたちで市場に存在してはいない。
　したがって、不動産の適正な価格を求めるためには、鑑定評価の活動に依存せざるを得ないことは当然であり、これが鑑定評価活動の必要性が生じている所以であるとしている。

　そして、鑑定評価によって適正な価格に到達するためには、形式的要件（対象の適確な認識・資料の収集・整理・分析・解釈・判断等）を満たした上で、実質的要件を満たさなければならないとしている。

　つまり、判断の当否は、これらの各段階のそれぞれについての鑑定評価の主体の能力いかん及びその能力の行使の誠実さのいかんにかかわるものであり、また、必要な関連諸資料の収集整理の適否及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度（・・・・・）に依存するものであるとしている。

　続いて、鑑定評価は、何人でもこれを行いうるというものではなくて、「精密な知識と豊富な経験（・・・・・）及び適確な判断力をもち、さらにこれが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能（・・・・）な専門家によってなされるときに、はじめて十分に合理的であって、客観的に論証できるものとなる」としている。

　知らないということはいいことで、受験勉強当時の筆者も、何の懸念も抱かず、そうかと思ったのである。

　あれから30年余り、今更ながら思うのである。

　経験はあると思うが、果たして精密な知識はあるといえるか？適確な判断力はあるか？（自分はともかく他人は認めているか？）、これらを有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家といえるか？

　これらの能力の一つでも欠けていれば、鑑定評価の主体となることに疑問符がつくことになる。

　基本的考察に値するような鑑定評価の主体となる資質に欠けている点は無いのかと自問すれば、当然そのような境地には到っていないと断言できるのである。

　とすれば、自分が日々行なっている鑑定評価は、とても「十分に合理的であって客観的に論証のできるものとなる」とはいえないことになる。
　それでも日々の糧を得るがために、練達堪能な専門家のフリをして、ある意味世間を誤魔化してというか、世間の誤解を良いことに、業務を行なっていることに忸怩たるものを感じざるを得ない。

　いずれにしても、基本的考察の言わんとすることは、鑑定評価とは即ち神の手になり代わって市場を明らかにすることにほかならないのでは、と思うのである。

　その意味において、筆者個人としては神の見えざる手になり損なった（というより、そんな能力はないというべきか）というほかはない。

　神の手への道は険しく遠いと実感している。

VOL.02　完全市場と市場の失敗　

　狭義の市場であれ、広義の市場であれ、その市場が完全であるとはいえない。
　いやむしろ現実の市場は不完全であるのが常態である。

　完全市場とは、一般的に次の条件が満たされている市場をいうとされている。

　第一に、市場に参加する者は小規模かつ多数であること。

　第二に、提供されるサービスや財が同質であること。

　第三に、財やサービスに対する情報は、市場参加者全てが持っていること。

　第四に、市場への参入・退出が自由であること。

　以上の条件を満たして、初めて市場は完全に機能するとされている。

　しかし、現実的には、このような条件を満たした市場は、狭義の市場にしても広義の市場にしても、存在はしていない。
　それ故市場は常に不安定である。

　安定しているということは、需要・供給が一定で、過不足が生じていないということであるから、市場価格は変動しないということである。

　ということは、市場参加者の何人も超過利潤を得られないということである。

　ビジネスは競争であるから、誰もが超過利潤を得られないのが常態であれば市場競争は無くなり、経済成長は望むべくもないことになる。


　ところで、市場が理想どおりに機能するためには、完全競争・外部性の不存在・情報の完全性等が必要となるが、現実的には

　①独占・寡占の発生
　②外部経済・外部不経済の存在
　③公共財
　④情報の非対称性
　⑤予想と現実のミスマッチ
　⑥流動性選好による不均衡

　等があるため、市場は不完全とならざるを得ない。

　通信手段が発達し、インターネット時代の今日でさえ、これを全て排除することは困難である。

　仮に排除できたら、市場は長期にわたって均衡するので、ゼロ成長社会が到来するが、誰もゼロ成長社会を望んではいない。

　昨今、成長が全てに優先するとして市場原理主義が横行しているが、現実の市場が不完全市場である以上、市場競争の結果、所得格差は増大しても、減少することはない。

　アメリカのようにやがて日本も１％の勝者と99％の敗者の世界が出現し、社会は大きく不安定化し、文明が崩壊するのかもしれない。

VOL.01　市場とは何か

　我々は特に意識することなく市場という言葉を使用して市場の解釈を行っているが、市場概念は幅広く、具体的な市場から抽象的な市場まで様々な市場が存在している。

　ところで、広辞苑によれば、次のように説明されている。

　①狭義には、売手と買手とが特定の商品を規則的に取引する場所をいうとし、具体的には、魚市場・青果市場・証券取引所等を例示している。

　言葉をかえれば、特定のモノを取引する特定された場所ということである。
　この場合の市場は、リアル世界の市場であるから、誰でも市場に行ってモノの価格を確認したり動きを体感することができる。
　これに対して、

　②広義の市場概念としては、一定の場所・時間に関係なく相互に競合する無数の需要・供給間に存在する交換関係をいうとしている。

　この場合の市場は、バーチャル世界で、誰もその市場に行って確認することはできない。

　そうは言っても、同質的なモノが大量に取引されている場合は、何となく体感できるが、不動産のように同質かどうかに関係なく物件そのものが極めて少ない市場では、誰もが簡単に取引の状況を確認することはできない。

　それ故に、我々不動産鑑定士がバーチャルな市場に成り代わってリアルな市場（？）を見せることが求められているのではと思うのである。

　しかしながら、試験に合格しただけで、バーチャルな市場をリアルな市場に見せかける能力が身につくのであろうか。

　前述のとおり、不動産市場は広義の市場概念に包含されるが、そうであるとすれば、一定の場所・時間に関係なく相互に競合する無数の需要と供給の間に存在する交換関係を、年齢・経験の有無・業務地（全国どこでも）に関係なく体現できると仮定すること自体に違和感を覚えるのである。

　我々に本当にそのような能力があるのかと･･････。