鑑定雑感

VOL.05　画地計算と最有効使用の関係

　固定資産評価基準も基本通達も、以前は統一されていなかったが、現在はほぼ統一されている。

但し、陰地割合による不整形地補正率は、前者が10％きざみであるのに対し、後者は5％きざみとなっている。

また、崖地補正率は両者とも10％きざみだが、その割合は方位による差もあって、補正率は異なっている。

基本通達になく、固定資産評価基準にあるのが、陰地割合によらない不整形地補正率だ。

　業界内では見た目補正と称しているが、見た目、つまり不整形の度合いが、やや不整形とか相当に不整形という形容詞による区分のため、評価担当者によるバイアスは、避けがたいことになる。

　鑑定評価上の不整形補正の判定も、見た目で行なうことが多いので、鑑定士同士で見解が分かれるのは日常茶飯事となる。

　固定資産評価上しばしば問題となる広大地については、固定資産評価基準には何らの規定もないが、基本通達では、広大地補正率を示している。

工業地についてみると、基本通達では大工場を20万㎡以上としているのに対し、固定資産評価基準では9千㎡以上としており、扱いは異なっている。

　鑑定評価基準上は、具体的な画地規模を定義していないので、捉え方はバラバラになることが多いようである。

VOL.04　標準宅地の価格とは

不動産鑑定評価基準によれば、地域分析を行ない、標準的使用を明らかにするとされているが、標準的画地についての定義はない。

　地域の標準的使用が決まれば、それを具体的に示すのが標準的画地ということになると考える。

　そのため、鑑定評価上の標準的画地概念は、固定資産税評価上の標準宅地概念と異なることがしばしば見られる。

　現在でも散見されるが、画地補正が必要な標準宅地を鑑定評価上標準的画地であるとしていることがある。

　担当不動産鑑定士に問い合わせると、固定資産税評価上の標準と鑑定の標準は違うといって取り合ってくれないとこぼす税務担当者もいると聞いている。


基本通達では、標準画地の概念規定がないので、画地補正の有無に関係なく、鑑定評価上の標準的使用下にある画地を前提に評価しているものと思われるが、流石にマンション敷地のような広大地の公示価格はそのまま使えない（基本通達によれば、奥行逓減等の画地補正が必要となる）ので、その公示地前の路線価は、公示価格の8割とはなっていないようである。

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせていただきます。

ゴールデンウィーク休暇期間
2022年04月29日（金）～2022年05月05日（木）

ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。