鑑定雑感

VOL.06　グローバルマーケットとドメスチックマーケットの相違

　前述のように、１億円をハシタ金と言える人の行動パターンは、貧乏人には理解できない。

　彼らは予算の制約がないので、安いから買うのではなく、欲しいから買うのである。

　その時に地元感覚の価格は、何の目安にもならない。

　比較対象となるのは、世界中にある同種の不動産で、自分が興味のある国との比較でしかない。

　ニセコ地区も、高い高いと思っても、それは地元感覚である。

　この主の物件を扱っている人の話によれば、ニセコ地区の物件はカナダのウィスラー、スイスのサンモリッツ等の高級リゾート物件との比較であるので、高いということはないということであった。

　個人的には、ウィスラーにもサンモリッツにも行ったことがないので、高い安いの比較もできない。

　サンモリッツの物件をポケットマネーで買える人から見れば、世界中の同様の物件は安いということになるものと思われるが、その人からみれば高い安いではなく、欲しいか欲しくないかだけのことのようである。

　このような人に、地元感覚で適正価格はどうあるべきかと問うこと自体がナンセンスということになるのかもしれない。

　いずれにしても、このような富裕層の購買動機は高い安いではなく、欲しいか欲しくないか、それも自分の財布の中身との相談ということなので、地元感覚の価格のベンチマークはあまり意味を持たないということになるのだろう。

　尚、富裕層は税対策としてタックスヘイブンにペーパーカンパニーを所有していることが多く、大半の不動産はペーパーカンパニーの所有となっているようである。
　

VOL.05　夕張マウントレースイの売買と適正価格

　松下興産が開発した夕張マウントレースイスキー場は、バブル崩壊によって経営不振となり、その後夕張市が引き取ったがそれも重荷となり、売却することとなった。

　売却はプロポーザル方式となったが、筆者もシンガポールのファンドから買いたいので手伝ってくれと言われ、話を聞いたことがある。

　１回目は７社程がプロポに参加したが、その内訳は国内５社・外資系２社ということであった。

　結局、外資アレルギーもあって国内の投資会社が落札したが、経営は無理ということで辞退してしまったため、年明けに２回目のプロポが実施された。

　その結果、台湾の元大グループが2.5億円で落札した。

　地域経済の活性化・市民の雇用確保等の美辞麗句を並べたものの、10ヶ月位で中国系ファンドに12.5億円で売却。

　わずか10ヶ月で10億円も抜いたのは流石と言いたいが、適正価格とは一体何であるのか、考えさせられた。

　買収した中国系ファンドは、スキー場・ホテル経営に意欲的に取り組んできたものと思われるが、コロナ騒動であえなく頓挫。

　その後破産の申し立てがなされたが、今後どのように処理されていくのかが注目される。

　いずれにしても、外資が絡むと国内における適正価格は意味を持たない。

　言葉を換えれば、100円ショップにしか行けない客と、ブランドショップにしか行かない客の感覚の差と言えるのかもしれない。

　１億円をハシタ金と考えられる人と、今日・明日のメシをどうするかしか考えられない人の差は大きい。

　不動産は移動することができないので、国外の買い手の懐事情で価格は大きく変動することになる。

　地元感覚で高い安いのと騒いでも、所詮貧乏人の戯れ言である。

VOL.04　富良野地区の状況について

　個人的には、10年以上前から次のリゾート地区としては富良野の北の峰地区が狙い目だと思っていたが、既にニセコ地区と同等になりつつある。

　北の峰の寿8唄口は地元取引では坪10万円～15万円位と思われるが、外資は坪40万円～50万円で買っているらしい。

　尚、ホテル型分譲マンションの事例は前記のとおりである。
　北の峰地区の問題は、地元ニーズに合わせた郊外住宅地として発展してきたことから、宅地規模はせいぜい70坪前後である。

　世界の富裕層の感覚からすればマッチ箱であり、満足させることはできない。

　では誰が買うのかといえば、中国系ではなく、タイ・マレーシア・ベトナムの富裕層、つまり、大富豪程ではないが、そこそこの富裕層が需要の中心になるものと思われる。

　しかし、供給量は極めて限られているため、ニセコのようになるには相当の時間がかかるのではないかと思っている。

　また、富良野市は非線引きの都市計画区域ではあるが、都市計画により開発規制がかけられているため、規制前のニセコ地区のように開発されることはないと思われる。

　一方、東南アジアの経済発展は著しいので、豊かになったこれらの国々の人々は、時差もなく、四季のハッキリした北海道に憧れるものと考えられ、実際そういう傾向が見られることから、富良野エリアの潜在的需要は、相当あるものと思われる。

　しかし、北の峰地区の供給は限られている。

　したがって、これらの需要に応えられるのは、個人的には開発規制の少ない中富良野町と考えている。

　事実、中富良野地区の開発計画を相談されたが、やはり開発規制の少ないエリアが狙われるのは仕方のないことだと思ったものである。

　いずれにしても、外国資本の動きに目を離すことはできないが、行政対応が難しいのも事実である。

　気がついたら手遅れとならないことを願っている。