鑑定雑感

VOL.06　現況主義について

　競売評価は、差押え時の現状に基づいて評価しなければならないとされており、評価条件を付すことができない。

　ところで、差押え時の不動産の現況の確定とは、一体何をどこまで確定すれば良いのかは判然としない。

　民事執行法では、評価書の記載内容として不動産の所在する場所の環境の概要、都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の有無、内容又、土地については地積、建物については床面積・種類・構造等が例示されているが、評価人は何をどこまで調査・確定しなければならないかは何も規定していない。

　宅地建物取引業法では、法第35条において重要事項の説明義務を明示しており、その内容も詳細に規定している。

　民事執行法ではこのような詳細な規定がないため、例示されている基本的な事項は別にして、調査事項の範囲・内容等の確認は評価人によって様々である。

　その為、誤解を生ずることも少なくない。

　また、調査・説明範囲が明定されていないため、物件によっては与えられた時間内ではどうしても調査を終えることができない場合が出てくる。

　他方、調査事項が明定されていないため、基本的な部分のみの調査で終わらせても、執行裁判所はそれが十分な調査を踏まえたものであるかどうかを確認することはできない。

　したがって、確認不十分なまま売却され、競落人が改めて調査した結果重大なミスが発見されることもある。

　話はやや逸れてしまったが、評価書の記載内容の例示はあるが、現況の確定とは何かについてはもっぱら解釈論に委ねられている。

　判例によれば、厳格な現況確定を期待しているものから、時間と費用が限られているのであるからその範囲内での現況確定で良しとするものまで、見解は必ずしも統一的ではない。

　これらの問題が物件の確定作業の長期化につながり、早期処分の足かせになっていることは否定できない。

VOL.05　評価人の法的位置づけと責任

　前述したように、民事執行法上は評価人を選任して評価を命じなければならないとされているだけで、評価人の法律上の身分は判然としない。

　不十分ながら調査権も付与されているのであるから、公務員に準じて取扱われるべきものと考えるが、評価ミス・調査ミスをめぐる損害賠償請求事件の判例をみると、一体評価人はどういう立場の人間であるのか訳が解らなくなるのである。

　執行官のミスは国家賠償の対象となる（身分がハッキリしている）のに、執行官と同じく命令に従い、時には執行裁判所の指導に従って評価を行なった評価人がミスを犯せば民事訴訟の対象となるのでは、法律上の均衡を著しく失しているものと考えざるを得ない。

　仮に、評価命令によって行なった評価が民事訴訟の対象となるのであれば、評価命令の法的性質は単なる請負契約の一形態と考えざるを得ない。

　しかしながら、業務の性質や量に関係なく一方的に日限を区切り、報酬も示さず、更には調査・評価の範囲や限界も示さず、謝絶の自由もままならないこのような業務が請負契約であると考える人はまずいないであろう。

　評価命令は一方的で、受諾の意志を問わないのであるから、個人的には私的契約ではないと考えざるを得ない。

　尚、過去の判例をみると評価人のミスは国家賠償の対象となるとする判例から、ならないとする判例まで両極端であり、現場の裁判官も混乱している。

　評価人の法的身分は今もって不安定である。評価人として業務を行ない、不動産鑑定士として責任を問うのであれば、最初から不動産鑑定法の枠内で評価業務を行なわせるべきではないかと思わざるを得ない。

VOL.04　評価人の資格・要件

　前述のように、評価人は法律の専門家でもないのに、競売物件の評価のプロセスで否応なく法的判断をしなければならない場合がある。

　その結果、不具合が生じ、後日評価人そのものが民事訴訟で損害賠償請求されることがある。

　これらのことを考えると、評価人とは摩訶不思議な立場の人間であると思わざるを得ない。

　ところで、民事執行法上は、評価人の定義もなければその職責（対裁判所・対競落人）も明らかにしていない。

　つまり、評価人は一方的に執行裁判所が選任し（現在ではあらかじめ評価人候補者名簿を作成し、その中から選任している）、物件目録記載の不動産（何がくるのかは解らない）を何月何日（基本的には土日を含めて40日程度）までに評価して報告せよと命令されるだけで、合理的な理由がなければ謝絶はできない。

　そして、評価人の資格制限は法定されていないので、法律上は原則として誰がなってもかまわないことになる。

　但し、民事執行法上の文脈からすれば、評価人としては不動産鑑定士が一番相応しいと考えられるが、現実的には不動産鑑定士でない者が評価人をしているところもあり、他方不動産鑑定士なら誰でも評価人になれるかというと、そうもなっていない。

　特に三大都市圏で評価人になるのは至難である。

　更に、評価人の定義がないのであるから、評価人にどのような能力や経験が必要とされているのかは判然としない。

　過去の判例を見ると、不動産鑑定士あるいはそれと同等以上の能力の他に、測量士・建築士並みの能力を要求しているかのようなケースも見られる。