鑑定雑感

VOL.09　登記地目と課税地目は同一。ウソ？ホント？

固定資産評価基準によれば、土地評価の前提として現況地目の認定をしなければならないが、これを現況主義と称している。

課税庁は原則として、賦課期日（毎年1月1日）現在の地目を認定し、これに基づいて評価しなければならないが、大量にある土地の現況地目を全て把握することは不可能である。

納税者も、登記地目と課税地目の同一性なんて、考えることもないし、そもそも課税地目がどうなっているかは、知る由も無い。

何十年も経過すると、畑が山林・原野になったり、雑種地が山林・原野になったりするケースは多く（その反対もあるが）、登記地目と現況地目が異なってしまうことは避けられない。

資産価値の低い土地の地目を気にかけて地目変更の登記をしようとする人は、滅多にいないし、また、興味もないので、相続等で揉めない限り、長期に亘って放置されることが多い。

その結果、課税地目の誤りから、評価額が数100倍から、極端な場合1000倍も異なることがあるが、納税者が気がつかなければ、放置される。

実際問題として、課税庁に課税地目を検証する時間も人手も金もないのだから、責める訳にもいかない。

気になる納税者は、是非納付書についている課税明細をしげしげと見て頂き、疑問があれば税務課に確認すべきである。

VOL.08　宅地以外の固定資産税評価は適正時価。ウソ？ホント？

宅地以外の土地、つまり農地・山林・原野・雑種地の評価に当たって、鑑定評価を採用している市町村はほとんどない。

農地・山林の評価額は、実勢価格の10分の1前後が多いと聞いている。

一番問題なのは、雑種地の評価である。

これが全国バラバラで、しかも実勢時価と極端に乖離しているケースが多いと聞いている。

評価誤りは雑種地について多く見られるので要注意であるが、税負担が少なく、訴の利益も少ないので誰も真面目に考えようとしない。

税務課も、誰も文句を言ってこないので問題はないと考えている。

納税者の無関心は、相続時に負担となって跳ね返ることが多いが、相続人は相続財産となるまで分からないので、結局無関心となる。

VOL.07　固定資産税評価額は適正時価。ウソ？ホント？

固定資産税評価額は、公示価格の3割引を前提に評価されている。

しかし、過疎町村では、固定資産税評価額の半値はおろか、タダでも要らないと言われ、相続放棄されたり、所有者不明となる不動産は多い。

固定資産税評価を巡る裁判は、大都市では良く見られるが、田舎では訴の利益もないので、放置される。

家屋の評価額は残価率2割のため、市場の実態と極端に乖離した価格となっている。

もっと問題なのは、固定資産評価基準に法適合性の概念がないことである。

違法建築であろうが、法令上の制限により宅地として利用できない、つまり建物の建築ができない土地であろうが、おかまいなしの評価となっている。

裁判所も、評価基準どおりに評価していれば適正な時価と推認しうると言っているが、法適合性のない不動産は、市場では受け入れてもらえない。

法令上の制限を無視した評価でも適正時価、というのはどう考えても無理があると思うが、鑑定業界からの反応はほとんどないようである。