鑑定雑感

VOL.02　コモディティ化する鑑定業務


鑑定評価の本質は、専門家の意見であり、判断であったはずである。

　故櫛田先生の『鑑定評価の基本的考察』においても、高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて、初めて的確な鑑定評価が可能となるのであるから、不断の勉強と研鑽とによってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努めなければならないとしている。

　あれから40年、社会は変わり、新試験制度により、現場経験を十分に積むことなく、合格即独立という不動産鑑定士も増加している。

　このような中で、高度な知識と豊富な経験に裏打ちされた的確な判断力が醸成されることを暢気に待っていられないのか、鑑定評価のガイドラインが作成され、基本的にはこれに沿って鑑定評価を行なうことが要請されている。

　鑑定評価の本質的な潮流は、ヨーロッパが原理主義、アメリカがルール主義、日本は様式（形式）主義と言われているようであるが、ガイドラインはいわば様式主義の要請に近く、事実ガイドラインに沿った実務研修テキストを丸写しした（もっとも中の数字は物件によって変えているようであるが）鑑定評価書が主流を占めつつある。

　ガイドラインは、専門家？である鑑定士独自の意見・判断に一定の枠をはめ、方向・内容等が同質化するよう要請しているとも考えられる。

　言葉を換えれば、鑑定評価業務の機能性・品質・サービス内容・ブランド力を均一化することに他ならないので、結果として差別化特性を排除することになる。

　消費者にとっては、不動産鑑定評価書という商品の何が良いのか分別することはできない。

　まして、その内容がガイドラインによって一律的になれば、鑑定評価を依頼する基準は価格（報酬）そのものになる。

　コモディティ化とは、本来市場を通じてなされるが、鑑定評価書という商品については、その良し悪しを消費者が判断できないため、市場を通さずにコモディティ化されてしまったのではないかと思っている。