鑑定雑感

VOL.07　固定資産税評価額は適正時価。ウソ？ホント？

固定資産税評価額は、公示価格の3割引を前提に評価されている。

しかし、過疎町村では、固定資産税評価額の半値はおろか、タダでも要らないと言われ、相続放棄されたり、所有者不明となる不動産は多い。

固定資産税評価を巡る裁判は、大都市では良く見られるが、田舎では訴の利益もないので、放置される。

家屋の評価額は残価率2割のため、市場の実態と極端に乖離した価格となっている。

もっと問題なのは、固定資産評価基準に法適合性の概念がないことである。

違法建築であろうが、法令上の制限により宅地として利用できない、つまり建物の建築ができない土地であろうが、おかまいなしの評価となっている。

裁判所も、評価基準どおりに評価していれば適正な時価と推認しうると言っているが、法適合性のない不動産は、市場では受け入れてもらえない。

法令上の制限を無視した評価でも適正時価、というのはどう考えても無理があると思うが、鑑定業界からの反応はほとんどないようである。

VOL.06　公示価格は取引の指標。ウソ？ホント？

地価公示法では、土地の取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うように努めなければならないとしている。

しかし、地価公示法なんて誰も気にしていないので、公示価格を指標に取引する者はいない。

田舎では、タダで、しかも固定資産税の10年分を負担するから引き取ってもらえないか、と相談しても、要らないと言われることがあると聞いている。

ある税務課では、納税者から不動産を処分したいが、いくらなら売れそうかと相談されたが、固定資産税評価額の半分くらいではないかと答えたそうだ。

答えた方も答えた方であるが、納税者も評価額が高いのではと文句も言わずに、そんなもんかなと帰ったということであった。

大都市では、公示価格の倍の取引はザラで、中には公示価格の9倍という取引もあったと聞いている。

長期人口推計によれば、東京圏の人口はほとんど減少しないのに、地方は著しい減少が予想されている。

地価水準は人口に比例する傾向があるので、東京圏の地価は高く、地方は低下するばかりとなるが、実勢地価との乖離を放置していると、税負担は田舎ほど重くなり、税負担の不公平は更に拡大する可能性がある。

公示価格はもはや市場価値とは別モノで、課税のための評価の役割しか果していないと言えるのではないか。

それにしても現状は地方にとって辛い話であるが、市場価値と乖離した公示価格のツケは、やがて納税者に税負担という形で跳ね返ってくることを、国民は知るべきである。

VOL.05　取引事例の変動率は事前に分かる。ウソ？ホント？

取引事例比較法の適用の具体的な仕組みは、次のようになっている。


　取引事例価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域格差×個別格差＝比準価格


取引事例は、土地鑑定委員会が全国的なアンケートにより調査している。

回収されたアンケートは、地価公示分科会と称する分科会に所属する担当不動産鑑定士に割り当てられ、事例カードが作成される。

その際には、駅距離とか道路の状況・画地状況等を調査することになるが、大変な作業となる。

特に地方ほど遠隔地に行かなければならないので、担当地域との往復だけでもその負担は大きく、そのせいか、地価公示作業の大半は事例カード作りとなっている。

それはともかく、取引価格が正しいとしても（明らかに間違っていると思われる回答もあるようだ）、取引事例の時点修正（変動率）をどのように判定するかである。

実際、町村によっては数件の取引しかなく、それぞれの取引事情等から年間どの位の地価変動があったか、分かるはずもない。

分からないので、取引事例の変動率は、市町村毎に、用途毎に、住宅地なら一律○○％、商業地なら一律○○％と処理している。

そうではない市町村があったらご容赦願いたい。

ところで、取引事例の価格がマーケットでどのように変動したかということが事前に分かるのに、その地域の公示価格の変動状況は鑑定しなければ分からないというのは、論理的に矛盾する。

疑問のある方は是非、開示されている地価公示の評価書の2枚目を良く良く見比べて欲しい。

取引事例比較法は、その方法自体に矛盾を抱えているが、誰も議論しようとしない。