鑑定雑感

VOL.04　公示価格は鑑定価格。ウソ？ホント？

今年も地価公示価格が発表された。

全国的にも地価水準の回復傾向が見られるのは好ましいと思われる。

何故なら、資産価値が下がって喜ぶ人はいないからである。

ところが、政府も国民もどういう訳か、地価上昇を好まないようである。

株式等の資産価値の上昇は誰も文句は言わないが、不動産だけは資産価値の上昇に文句を言うのは何故だろうか。

日本人のジェラシーには困ったものだ。買うまでは安い方が良いと言い、買ったら高い方が良いと言う人が大半である。

地価の上昇・下落で一喜一憂している国民にもウンザリである。

ところで、公示価格は二人の不動産鑑定士の価格を基に決定されていることになっている。

実際は、二人の不動産鑑定士の価格を基に、土地鑑定委員会が判定して公示価格として発表しているが、二人の価格が一致していれば鑑定価格＝公示価格となるが、異なればその中間値を採用することが多いと聞いている。

この場合は、公示価格は鑑定価格ではないことになる。地価公示の評価書は開示されているので、発表された公示価格と二人の不動産鑑定士の鑑定価格をチェックしてみるのも一つの方法である。

VOL.03　取引がなくても土地価格は分かる。ウソ？ホント？

取引がなければ、実のところ価格は分からないと思うのは、素人の浅はかさということらしい。

取引がなければその町の事情に詳しい人を捜して取引事情を取材し、売買が成立するであろうと思われる価格を推定し、その価格に合うようなデータを集め、もっともらしく説明する他はない。

ある意味、虚構かもしれないが、他に方法がないので仕方がないと考える。

しかし、これは単に一人の評価者の意見ということにすぎない。

土地価格をコンピュータ上でシミュレーションして求める方法が確立されればより科学的とは言えるが、市場で生起する価格現象を、少ないデータ量で説明できるとは思えない。

何故なら、客観的なデータが大量に存在する為替や株式市場の価格を求めることができないからである。

不動産だけが一般財とは異なる市場だとでも仮定しなければ、無理と思われる。

一部の学者は可能と主張しているが、それならば公的評価は全て科学的に対応可能ということになる。

それなのに、科学的対応が未だ実現していないのは、何故だろうか？

公的評価には相当の予算が使われている。

実現すれば、国民の負担は激減するので、学者は本腰を入れて研究すべきと考える。

VOL.02　固定資産税評価は公示価格が基準。ウソ？ホント？

平成6年評価替時から、固定資産税評価（土地）は、公示価格の7割程度を目途とする、とされた。

したがって、土地の固定資産税評価額は、公示価格の3割引の価格が前提となっている。

公示価格が上がれば固定資産税も上がり（正確には据置期間中は上がらないので、評価替時）、下がれば固定資産税も下がる。

固定資産税は公示価格と連動しているので、納税者は公示価格にもっと関心を持つべきである。