フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.3
2020.12.03
VOL.03 時点修正とエスカレーター相場
鑑定評価基準によれば、時点修正とは「取引事例等の取引時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準・賃料水準・建設費等に変動があると認められた場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正すること」であるとされている。
そして時点修正は、「取引事例・収益事例・建設事例等について、それぞれ豊富に収集した価格形成要因の推移・動向等を総合的に勘案して行うことが必要である。」 とされている。
思想としてはある程度理解出来るものの、実際問題としては手に余る作業と思っている。
データの大量観察ができる株式市場ですら先が読めないのである。
それに引き替え、不動産市場ではデータの不足は恒常的であり、しかもデータの偏在が著しいのである。
このような条件下で時系列的に分析せよと言われても、神ならぬ人の身となれば、分析にも限界があるのは当然である。
しかも、不動産市場が一部とはいえ証券化され、株式と同様に売買され、その資金がさらに市場に投入されるという状況下では、相場の行方を的確に把握することは困難である。
そんなことができるのであれば、既に一財産をなし、ハッピーリタイアも夢ではなくなる。
また、同一地方都市内でも地価の動きは異なっており、道路一本隔てただけで変動率が変わる等ということをどう理解して良いか、ボンクラの筆者には見当がつかないのである。
また、何時の時点から上がったのか、下がったのかを判定することは、更に困難である。
かつて訴訟鑑定の証人尋問で、相手側弁護士から時点修正をしているが何月何日から変動したのかと聞かれ、返答に詰まったことを記憶している。
時点修正が完璧にできるのならば、一度鑑定した物件について再鑑定は不要となる。
また、要因があって価格が決まるのなら、要因の確定を深化させれば良いことになる。
やがてその研究が高度化すると、要因と時点修正率の関係も説明できるようになるものと考える。
しかし、大量のデータが入手可能な株式市場や外為市場でさえ、一瞬先は闇である。
不動産のようにデータの絶対量が少なく、しかも不透明でかつバイアスが大きい市場の特性を考えると、時点修正は至難の業と思わざるを得ない。
ところで、昨今、不動産市場は急速に悪化しつつあり、二桁マイナスも予想される中で、比準価格の大半が時点修正で決まるということも考えられる。
つまり、時点修正率が20~30%位あるのに、地域格差を数パーセントの範囲で説明したところで、あまり意味がないと考える他はない。
まして、急激な変化が生じた時、その時が地価水準の変化点だと言い切ることはできない。20数年鑑定世界に身を置いているが、時点修正の判定は、今もって自信のない世界である。
鑑定評価基準によれば、時点修正とは「取引事例等の取引時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準・賃料水準・建設費等に変動があると認められた場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正すること」であるとされている。
そして時点修正は、「取引事例・収益事例・建設事例等について、それぞれ豊富に収集した価格形成要因の推移・動向等を総合的に勘案して行うことが必要である。」 とされている。
思想としてはある程度理解出来るものの、実際問題としては手に余る作業と思っている。
データの大量観察ができる株式市場ですら先が読めないのである。
それに引き替え、不動産市場ではデータの不足は恒常的であり、しかもデータの偏在が著しいのである。
このような条件下で時系列的に分析せよと言われても、神ならぬ人の身となれば、分析にも限界があるのは当然である。
しかも、不動産市場が一部とはいえ証券化され、株式と同様に売買され、その資金がさらに市場に投入されるという状況下では、相場の行方を的確に把握することは困難である。
そんなことができるのであれば、既に一財産をなし、ハッピーリタイアも夢ではなくなる。
また、同一地方都市内でも地価の動きは異なっており、道路一本隔てただけで変動率が変わる等ということをどう理解して良いか、ボンクラの筆者には見当がつかないのである。
また、何時の時点から上がったのか、下がったのかを判定することは、更に困難である。
かつて訴訟鑑定の証人尋問で、相手側弁護士から時点修正をしているが何月何日から変動したのかと聞かれ、返答に詰まったことを記憶している。
時点修正が完璧にできるのならば、一度鑑定した物件について再鑑定は不要となる。
また、要因があって価格が決まるのなら、要因の確定を深化させれば良いことになる。
やがてその研究が高度化すると、要因と時点修正率の関係も説明できるようになるものと考える。
しかし、大量のデータが入手可能な株式市場や外為市場でさえ、一瞬先は闇である。
不動産のようにデータの絶対量が少なく、しかも不透明でかつバイアスが大きい市場の特性を考えると、時点修正は至難の業と思わざるを得ない。
ところで、昨今、不動産市場は急速に悪化しつつあり、二桁マイナスも予想される中で、比準価格の大半が時点修正で決まるということも考えられる。
つまり、時点修正率が20~30%位あるのに、地域格差を数パーセントの範囲で説明したところで、あまり意味がないと考える他はない。
まして、急激な変化が生じた時、その時が地価水準の変化点だと言い切ることはできない。20数年鑑定世界に身を置いているが、時点修正の判定は、今もって自信のない世界である。
フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.2
2020.11.26
VOL.02 エスカレーター相場とエレベーター相場
これまでの地価公示で、価格の先読みに大きな不安を感じなかったのは、地価水準が比較的連続的であったことと、バブル崩壊後、急激な地価下落に見舞われたが、取引はそれなりにあったことによるものと考えられる。
つまり、不動産業界は大変であったが、他の業種は比較的安泰で、実体経済全てが極端に悪くなかったからではないかと思われる。
それ故に、地価下落が大きくてもデータがあるため、ある程度自信を持って価格を決めることができたような気がするのである。
言葉を替えれば、これまでの地価相場はエスカレーター相場であり、昇りか下りかの別はあるけれども連続的であったため、先読みが出来ることになり、大きな不安はなかったというのが実感である。
しかし、不動産の流動化を促進するためにアメリカで流行した不動産の証券化が日本でも本格的に始まったことにより、地価水準の動きがやや不連続になったような気がする。
つまり、証券化するということは、株式市場の動きに限りなく近づくということではないかと思うのである。
個人的には、株式市場が企業の業績に関係なく上下を繰り返していることから、証券化された不動産も稼働実績に関係なく世界経済の中に呑み込まれ、地域経済とは無縁の世界の動きに翻弄されるのではないかと危惧していたものである。
講演を頼まれることも多いが、その席では証券化不動産の危うさについて話をしたが、それが現実となった。
実物経済の不動産は地域密着であり、購入者は良くも悪くも地域と密着しているため、逃げられないのである。
外国の不動産マーケットがどうあろうと、とりあえず地元とは直接的には関係しないため、不動産の動きはそれ程急激なものにはならなかったのである。
地域経済と関係なく相場が動き始めたのは、前回のバブル時である。
東京の地価水準から見れば地方都市の土地はタダみたいなものである。
地方都市を買占めることができると思うのも無理はない。
しかし、地元から見れば、地域経済が良くなった訳でもないのに何故地価が上がるのか不思議で仕方がなかった。
地価は地域経済の鏡であり、地域経済と関係なく地価が上下動することはあり得ないと思うのである。
ところが、そのあり得ないことが起きたのである。
地元の事情に関係なく地価水準が動き始めると、先読みは難しくなる。
つまり、東京の市場や外国の市場の動きにも注意する必要が出てくるからである。
それでもバブルの頃は東京市場と地方では1年位のタイムラグがあったので予測は比較的楽であったと記憶している。
しかし、昨今は長くて半年で短ければ3ヶ月位のタイムラグで、しかも世界のマーケットとのタイムラグも縮小しているため、不動産市場の先読みはより困難になっている。
これまでのようにトレンドが読めるエスカレーター相場から、瞬時に上下するエレベーター相場へと移行しつつあるため、地価公示のように1ヶ月位前から見込み価格を検討することはかなり困難な作業とならざるを得ない。
それでも何とか評価作業を終えたが、3月時点で振り返ってみた時にそれで良かったかどうかは神のみぞ知ることと思う他はない。
これまでの地価公示で、価格の先読みに大きな不安を感じなかったのは、地価水準が比較的連続的であったことと、バブル崩壊後、急激な地価下落に見舞われたが、取引はそれなりにあったことによるものと考えられる。
つまり、不動産業界は大変であったが、他の業種は比較的安泰で、実体経済全てが極端に悪くなかったからではないかと思われる。
それ故に、地価下落が大きくてもデータがあるため、ある程度自信を持って価格を決めることができたような気がするのである。
言葉を替えれば、これまでの地価相場はエスカレーター相場であり、昇りか下りかの別はあるけれども連続的であったため、先読みが出来ることになり、大きな不安はなかったというのが実感である。
しかし、不動産の流動化を促進するためにアメリカで流行した不動産の証券化が日本でも本格的に始まったことにより、地価水準の動きがやや不連続になったような気がする。
つまり、証券化するということは、株式市場の動きに限りなく近づくということではないかと思うのである。
個人的には、株式市場が企業の業績に関係なく上下を繰り返していることから、証券化された不動産も稼働実績に関係なく世界経済の中に呑み込まれ、地域経済とは無縁の世界の動きに翻弄されるのではないかと危惧していたものである。
講演を頼まれることも多いが、その席では証券化不動産の危うさについて話をしたが、それが現実となった。
実物経済の不動産は地域密着であり、購入者は良くも悪くも地域と密着しているため、逃げられないのである。
外国の不動産マーケットがどうあろうと、とりあえず地元とは直接的には関係しないため、不動産の動きはそれ程急激なものにはならなかったのである。
地域経済と関係なく相場が動き始めたのは、前回のバブル時である。
東京の地価水準から見れば地方都市の土地はタダみたいなものである。
地方都市を買占めることができると思うのも無理はない。
しかし、地元から見れば、地域経済が良くなった訳でもないのに何故地価が上がるのか不思議で仕方がなかった。
地価は地域経済の鏡であり、地域経済と関係なく地価が上下動することはあり得ないと思うのである。
ところが、そのあり得ないことが起きたのである。
地元の事情に関係なく地価水準が動き始めると、先読みは難しくなる。
つまり、東京の市場や外国の市場の動きにも注意する必要が出てくるからである。
それでもバブルの頃は東京市場と地方では1年位のタイムラグがあったので予測は比較的楽であったと記憶している。
しかし、昨今は長くて半年で短ければ3ヶ月位のタイムラグで、しかも世界のマーケットとのタイムラグも縮小しているため、不動産市場の先読みはより困難になっている。
これまでのようにトレンドが読めるエスカレーター相場から、瞬時に上下するエレベーター相場へと移行しつつあるため、地価公示のように1ヶ月位前から見込み価格を検討することはかなり困難な作業とならざるを得ない。
それでも何とか評価作業を終えたが、3月時点で振り返ってみた時にそれで良かったかどうかは神のみぞ知ることと思う他はない。
フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.1
2020.11.19
VOL.01 リーマンショックと不動産市場
平成21年地価公示もなんとか完了した。
筆者も地価公示を担当して20数年になるが、今回位地価水準の把握に苦労したことはない。
サブプライムローン問題の表面化によると思われる地価水準下落の予感は、正直言って平成19年春頃から持っていた。
平成20年地価公示は前半の過熱相場の余熱があったせいか、下落を主張する鑑定士はいなかったような気がしている。
個人的には、平成20年地価公示にその動向を少しでも反映できればと思っていたが、余熱のため都市部では総じて上昇となった。
平成20年3月の地価公示の発表時には、不動産市況を反映していないのではないかというマスコミの論調もあったが、特に地価公示が問題と騒がれることもなく恒例の行事は終わった。
平成20年7月の地価調査時点では、流石に上昇はないだろうということで大半の都市部ではゼロか若干のマイナスということで落ち着いたというのが実感である。
しかし、不動産市場では下記の大型倒産が相次いだ。
(東京商工リサーチ調べ)
そしてこれらの大型倒産が引き金となって、更に川下の中小不動産業が倒産するものと思われる。
他方、実体経済にも大きな影響が出ていることから、不動産市場の不況はこれからが本番を迎えることになるものと思われる。
事実、リーマンショック以降、銀行の不動産融資に対する姿勢は厳しく、買いたい人がいても融資がつかないため、取引件数は激減している。
売り希望・買い希望の交錯する中で取引が成立しないため、いわゆる気配値だけは確実に、しかも大幅に下落しているが、データとして出てこないため、これらの事情を平成21年地価公示にどう反映させるかが課題であった。
しかし、データが揃わないのでどうしても及び腰にならざるを得なかったのも事実である。
結果として、公示価格は実体経済を反映していないと怒られそうであるが、気配値だけで価格を決める度胸もないというのが偽らざる本音である。
3月の地価公示発表時に、不動産市況がどうなっているのか予想だに出来ないが、あまり大きな変化がないことを望みたいものである。
平成21年地価公示もなんとか完了した。
筆者も地価公示を担当して20数年になるが、今回位地価水準の把握に苦労したことはない。
サブプライムローン問題の表面化によると思われる地価水準下落の予感は、正直言って平成19年春頃から持っていた。
平成20年地価公示は前半の過熱相場の余熱があったせいか、下落を主張する鑑定士はいなかったような気がしている。
個人的には、平成20年地価公示にその動向を少しでも反映できればと思っていたが、余熱のため都市部では総じて上昇となった。
平成20年3月の地価公示の発表時には、不動産市況を反映していないのではないかというマスコミの論調もあったが、特に地価公示が問題と騒がれることもなく恒例の行事は終わった。
平成20年7月の地価調査時点では、流石に上昇はないだろうということで大半の都市部ではゼロか若干のマイナスということで落ち着いたというのが実感である。
しかし、不動産市場では下記の大型倒産が相次いだ。
企業名 | 総負債額 | 備考 | |
アーバンコーポレーション | 2,558 | H20.8 | 民事再生 |
ケーアール不動産 | 1,677 | H20.4 | 特別精算 |
(株)モリモト | 1,615 | H20.11 | 民事再生 |
六本木開発 | 1,340 | H20.11 | 破産 |
ゼファー | 949 | H20.7 | 民事再生 |
協同興産 | 753 | H20.9 | 破産 |
セボン(株) | 621 | H20.8 | 民事再生 |
スルガコーポレーション | 620 | H20.6 | 民事再生 |
ダイナシティ | 520 | H20.10 | 民事再生 |
ノエル | 414 | H20.10 | 破産 |
創建ホームズ | 339 | H20.8 | 民事再生 |
近藤産業 | 322 | H20.5 | 破産 |
合計(億円) | 11,728 | - |
(東京商工リサーチ調べ)
そしてこれらの大型倒産が引き金となって、更に川下の中小不動産業が倒産するものと思われる。
他方、実体経済にも大きな影響が出ていることから、不動産市場の不況はこれからが本番を迎えることになるものと思われる。
事実、リーマンショック以降、銀行の不動産融資に対する姿勢は厳しく、買いたい人がいても融資がつかないため、取引件数は激減している。
売り希望・買い希望の交錯する中で取引が成立しないため、いわゆる気配値だけは確実に、しかも大幅に下落しているが、データとして出てこないため、これらの事情を平成21年地価公示にどう反映させるかが課題であった。
しかし、データが揃わないのでどうしても及び腰にならざるを得なかったのも事実である。
結果として、公示価格は実体経済を反映していないと怒られそうであるが、気配値だけで価格を決める度胸もないというのが偽らざる本音である。
3月の地価公示発表時に、不動産市況がどうなっているのか予想だに出来ないが、あまり大きな変化がないことを望みたいものである。