鑑定雑感

VOL.07　評価基準の罪と罰

以上のように、適正時価を求める基準が三つもあり、それぞれが各省の意向を反映して少なからず相異があるため、適正時価を巡って争うことになる。

　土地基本法第16条では、公的評価の均衡化・適正化を図るとされているが、現在のような状況の中で、評価の均衡化・適正化が達成されていると断言することは、無理なのかもしれない。


ところで、何故に土地の適正な地価を求める基準が三つも必要なのだろうか。


　そのヒントが、百田尚樹氏の「戦争と平和」にあったので、紹介する。

この本によれば、戦前の陸軍と海軍は仲が悪いため、戦略・戦術・武器生産等で相互に研究・協調することは無かったとのことである。

　武器については互換性がないため、相互に融通することができず、ただでさえ補給概念の無い日本軍の兵士が、戦場という極限の現場でどれ程苦労されたのか、考えるだけでも胸が痛む。

　作戦を指揮した参謀の大半は、陸大・海軍大を卒業したキャリアで、現場を知らない指揮官程迷惑なものはないが、試験に秀でた能力を発揮する人達が省益を前提に考えているとすれば、戦前と同じような縦割主義・セクト主義のままとなり、評価を巡る根本的な問題が解決する道筋は見えてこないと思われる。

　路線価の10倍の取引も適正な時価というのなら、不動産の類型毎に適正時価が存在するということになり、公的評価は破綻する。

個人的には、課税上必要な評価を適正時価とするなら、全てを統合する評価基準の作成が必要だと考える。

　それが無理なら、課税上の評価は適正な時価ではなく、課税目的に特化した方が良いと考える。

　不動産市場は目まぐるしく変化している。

他方、地方では、タダでも要らない不動産が増えている。
　取引がないので、時価の判断も困難となっている現在、改めて評価基準の統合を検討すべき時代にあると思う。

　第二次大戦のような結末を迎えないためにも、国家百年の大計を考える必要がある。

　2050年には、国土の20％から50％の地域が無居住化するとの報告もある。

　関係各方面の活発な議論を期待したい。

（2017年11月 月刊「不動産鑑定」傍目八目掲載/「評価基準の罪と罰」）

VOL.06　評価を巡る争い

固評基準にしても基本通達にしても、標準画地の価格を基礎として、後は決められた方法で計算するだけとなっている。

　その結果が適切な時価の範囲にあるかどうかは、争わない限り分からない。

　鑑定評価は、画地計算をする訳ではなく、最有効使用を前提として評価するが、固評基準も基本通達も、最有効使用が何かは考えていない。

　結果として、市場に受け入れてもらえそうにもない評価となることがあるが、計算上の誤りが無い限り、これをヒックリ返すことは無理のようである。

その結果、鑑定士の出番となるが、そもそも固評基準にも基本通達にも最有効使用の概念がないので、訴訟をやっても噛み合うことは少ないように思われる。

　裁判所も、何が本当の時価か分からない。

裁判所は、固評路線価は公示価格の3割引、相評路線価は2割引を前提としているので、余程の事情がない限り、誤差の範囲として、納税者側の鑑定を採用することは少ないと聞いている。

最高裁判決によれば、固評基準または基本通達に拠ることができない特別の事情がない限り、基準どおり評価された価額は適法な時価と推認し得るとしているので、鑑定評価では、前二者の基準に拠ることができない特別な理由を指摘することが必要となる。

　ただ単に、市場における時価を議論しても、議論は噛み合わず、ムダであるとしか言えない。

その結果、訴訟となると、国・市町村側の鑑定士と納税者側の鑑定士の鑑定評価を巡って激しいバトルとなるが、特別の事情がない限り基準適合説の採用となるため、納税者勝訴となる確率は低いということになる。

納税者にしてみると、市場で売れない価格が適正時価と言われても納得できないので、不当鑑定だと申立てる納税者が出てくることがある。

かくて、争いは裁判所から法廷外の争いとなり、場外乱闘の様相を呈することになる。

VOL.05　画地計算と最有効使用の関係

　固定資産評価基準も基本通達も、以前は統一されていなかったが、現在はほぼ統一されている。

但し、陰地割合による不整形地補正率は、前者が10％きざみであるのに対し、後者は5％きざみとなっている。

また、崖地補正率は両者とも10％きざみだが、その割合は方位による差もあって、補正率は異なっている。

基本通達になく、固定資産評価基準にあるのが、陰地割合によらない不整形地補正率だ。

　業界内では見た目補正と称しているが、見た目、つまり不整形の度合いが、やや不整形とか相当に不整形という形容詞による区分のため、評価担当者によるバイアスは、避けがたいことになる。

　鑑定評価上の不整形補正の判定も、見た目で行なうことが多いので、鑑定士同士で見解が分かれるのは日常茶飯事となる。

　固定資産評価上しばしば問題となる広大地については、固定資産評価基準には何らの規定もないが、基本通達では、広大地補正率を示している。

工業地についてみると、基本通達では大工場を20万㎡以上としているのに対し、固定資産評価基準では9千㎡以上としており、扱いは異なっている。

　鑑定評価基準上は、具体的な画地規模を定義していないので、捉え方はバラバラになることが多いようである。

VOL.04　標準宅地の価格とは

不動産鑑定評価基準によれば、地域分析を行ない、標準的使用を明らかにするとされているが、標準的画地についての定義はない。

　地域の標準的使用が決まれば、それを具体的に示すのが標準的画地ということになると考える。

　そのため、鑑定評価上の標準的画地概念は、固定資産税評価上の標準宅地概念と異なることがしばしば見られる。

　現在でも散見されるが、画地補正が必要な標準宅地を鑑定評価上標準的画地であるとしていることがある。

　担当不動産鑑定士に問い合わせると、固定資産税評価上の標準と鑑定の標準は違うといって取り合ってくれないとこぼす税務担当者もいると聞いている。


基本通達では、標準画地の概念規定がないので、画地補正の有無に関係なく、鑑定評価上の標準的使用下にある画地を前提に評価しているものと思われるが、流石にマンション敷地のような広大地の公示価格はそのまま使えない（基本通達によれば、奥行逓減等の画地補正が必要となる）ので、その公示地前の路線価は、公示価格の8割とはなっていないようである。

VOL.03　標準宅地とは何か

固定資産評価基準（以下固評基準）によれば、標準宅地とは、原則として状況類似地区を代表する同基準による画地補正率が1.0の中間画地とされている。

一方、相続財産評価基本通達（以下基本通達）によれば、どういう訳か標準宅地の定義もなければ、路線付設の方法についての記載も見当たらない。

　その内容は、専ら路線価を前提とした評価計算の方法を示しているだけである。

ところで、相続税路線価は公示価格等の8割を目途としているが、8割水準がどのように決定されたのかは、筆者の勉強不足のせいで、全くもって分からない。

固定資産税路線価が7割となったのは、相続税路線価が固定資産税より1年か2年（記憶がハッキリしないのでご容赦下さい）早く8割水準で先行したため、これとの均衡もあって7割に落ち着いたものと思われる。

他方、相続税評価の8割水準が政府内において公式的に議論にならなかったのは（あったのならご容赦下さい）、法律ではなく、通達であったためと思われる。

つまり、法律ではないので、国民的議論は不要ということになるのではないだろうか。