鑑定雑感

VOL.02　不動産とは何か？


　不動産とは、一般的には土地・建物のことと認識されている。

　広辞苑によれば「不動産とは物のうち容易にその所在を変え難いもの。民法上、土地及び建物・立木のような土地の定着物」と説明されている。

　ところで、民法には不動産という用語は出てこない。

　土地については、民法第207条で所有権の範囲に関連して出てくるが、建物についての条文はなく、不動産そのものの定義はない。

　民法に限らず、不動産に関連する法律は多いが、不動産とは何かを定義している法律は少ない。


　たとえば、不動産登記法という法律をみると、その第1条に「登記は、不動産の表示又は左に掲げたる不動産に関する権利･･････以下略」としているだけで、不動産そのものについての定義はない。

　不動産鑑定評価に関する法律第2条では、「不動産の鑑定評価とは、土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し･･･以下略」としていることから、この法律では、不動産とは土地・建物の総称ということになる。

　不動産の表示に関する公正競争規約第4条では、珍しく「この規約においては「不動産」とは、土地及び建物をいう。」と定義している。

　全ての法律を調べた訳ではないが、不動産を包括的に扱う法律では、不動産の定義をしていないが、個別的・具体的に扱う法律では不動産を定義しているように見受けられる。

　つまり、不動産とは何かは自明であるから、ことさら定義する必要はないということであろうと思われる。　


　ところで、不動産イコール土地と建物とすることに異論はないが、同じ観念として扱うことには些か抵抗を感じるので、若干の考察を加えてみることとする。

　土地・建物という概念は、どちらかというと物体そのものを示すのではないかと思われる。

　つまり、土地・建物という概念と不動産という概念を一緒にはできないと思うのである。

　建物はさておいて、土地は人類が誕生する前から存在している物体である。

　これに対して、不動産とは、土地を人為的に区分し、それを個別的に占有・利用する等の行為を伴って、はじめて成立する概念ではないかと思うのである。

　言葉を換えれば、土地・建物とは、原始的な状態における物体としての認識を指し、不動産とは、認識された物体と法律的・社会的・経済的行為という観念が合体して認識された状態にある土地・建物と考えることができる。

VOL.01　物体と観念
　最近つくづく思うのは、ある物事を考えるとき、その前提条件となる言葉の意味のその背景にある観念を良く理解していないのではということである。　

　物体そのものとそれを認識する観念は表裏一体をなしているが、これまでその意味を深く考えることはなかったのである。

　つまり、ある物体が、誰にとっても同じと認識できるかどうかは、観念の世界である。

　よって、観念が異なれば、同じ物体と認識できるかどうかは疑わしいということになる。

　観念を形成するのは、その人が育った国・地域・文化・習慣・言語等と思われるので、これが異なれば観念も異なるのではと思われる。

　自然科学の世界では、物体（実体）と認識に大きな差異はないと思われるが、社会科学となると、極端に異なることがあることを我々はしばしば経験している。


　ところで、物体という言葉を広辞苑で調べると、「物体とは、長さ・幅・高さの三次元において空間をみたしていて、知覚の対象となりうる物質」と説明されている。

　つまり、物体とは知覚の対象となりうるのに対し、観念は知覚の対象にはならないということになる。


　それでは、知覚とは何か、ということになる。


　同書によれば、「知覚とは感覚器官を通じて外界の対象の性質・形態・関係および身体内部の状態を意識する作用及びその作用によって得られた表象（知覚表象）」と説明されている。

　言葉を換えれば、五感（視覚・触覚・嗅覚・聴覚・味覚）によって体感されたことが知覚ということになる。

　つまり物体とは、五感によって体感可能な物質であると再定義できることになる。

　とすれば、知覚できない物質は、物体とはいえないことになる。


　事実、これまでの長い歴史の中で、知覚できないが、観念上ある物体（物質）が存在すると認識（仮定）されていても、知覚できない以上、存在しないとされてきた物体は、相当数あるものと思われる。


　このような意味からか、一般的には知覚することができない観念ないし観念論は、机上の空論または絵空事の代名詞のように受け止められてきたのは、紛れもない事実である。

　筆者も、観念や観念論という言葉を、あまりいい意味で使ってこなかったと記憶している。

　ところで、これまで知覚できなかった現象や物体（物質）等も、科学技術の著しい進歩によって知覚可能となっている。

　更に科学技術が進歩すれば、これまでの未知の領域も知覚可能となり、やがては机上の空論・絵空事という言葉や観念は、辞書から追放される日がくるのかもしれないと思っている。

VOL.10　路線価地域以外の相続税評価額は固定資産税評価額が基準。ウソ？ホント？

相続税評価のための路線価を付設していない市町村の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に算定される。

固定資産税評価は、3割引との建前から、相続税評価の2割引に合わせるため、相続税評価額は少なくとも固定資産税評価額の1.1倍以上となる。

固定資産税評価額に誤りがあると、倍率による効果もあって、相続税評価額は時価とは隔絶した、あり得ないトンデモない価額となることがある。

評価誤りがあっても、固定資産税評価額の訂正がないと、多額の相続税を払うことになる。

地価公示価格と固定資産税評価と相続税評価は連動しているので、納税者は、地価公示は関係ないとか、資産価値が低いからと、無関心にならないよう気をつけるべきである。

（2018年初稿・2019年改稿）

VOL.09　登記地目と課税地目は同一。ウソ？ホント？

固定資産評価基準によれば、土地評価の前提として現況地目の認定をしなければならないが、これを現況主義と称している。

課税庁は原則として、賦課期日（毎年1月1日）現在の地目を認定し、これに基づいて評価しなければならないが、大量にある土地の現況地目を全て把握することは不可能である。

納税者も、登記地目と課税地目の同一性なんて、考えることもないし、そもそも課税地目がどうなっているかは、知る由も無い。

何十年も経過すると、畑が山林・原野になったり、雑種地が山林・原野になったりするケースは多く（その反対もあるが）、登記地目と現況地目が異なってしまうことは避けられない。

資産価値の低い土地の地目を気にかけて地目変更の登記をしようとする人は、滅多にいないし、また、興味もないので、相続等で揉めない限り、長期に亘って放置されることが多い。

その結果、課税地目の誤りから、評価額が数100倍から、極端な場合1000倍も異なることがあるが、納税者が気がつかなければ、放置される。

実際問題として、課税庁に課税地目を検証する時間も人手も金もないのだから、責める訳にもいかない。

気になる納税者は、是非納付書についている課税明細をしげしげと見て頂き、疑問があれば税務課に確認すべきである。

VOL.08　宅地以外の固定資産税評価は適正時価。ウソ？ホント？

宅地以外の土地、つまり農地・山林・原野・雑種地の評価に当たって、鑑定評価を採用している市町村はほとんどない。

農地・山林の評価額は、実勢価格の10分の1前後が多いと聞いている。

一番問題なのは、雑種地の評価である。

これが全国バラバラで、しかも実勢時価と極端に乖離しているケースが多いと聞いている。

評価誤りは雑種地について多く見られるので要注意であるが、税負担が少なく、訴の利益も少ないので誰も真面目に考えようとしない。

税務課も、誰も文句を言ってこないので問題はないと考えている。

納税者の無関心は、相続時に負担となって跳ね返ることが多いが、相続人は相続財産となるまで分からないので、結局無関心となる。