鑑定雑感

VOL.04　客観的交換価値と７割評価の功罪

　固定資産（土地）の評価水準を公示価格等の７割水準に引き上げた途端に地価水準は大きく下落に転じ、これに一連の行財政改革の影響もあって地方経済は危機的な状況に陥っている。

このような中で、７割評価によって限りなく実勢地価に近づいた固定資産税評価額に納税者の関心が集まるのは仕方のないことである。

固定資産税は課税庁によって一方的に評価・課税されるため、このプロセスに関与できない納税者の不満は尽きない。

７割評価導入時は評価水準をめぐる争いが多かったが、最高裁判決により７割水準の妥当性が認められた。
　反面、客観的交換価値を上回れば、上回った分は違法とされ、取り消しの対象となることが確定したが、このことにより今後は一筆評価を巡る審査申出等が増加するものと予測される。

　ところで、標準宅地については公示価格等によるため間違っても客観的交換価値を上回ることはない。

　しかし、客観的交換価値を一筆ないし一画地毎に把握しておかなければならないとすると、固定資産評価は課税庁にとって極めて荷の重い仕事となる。

　つまり、課税庁が標準画地の価格から画地計算の附表を適用して算定された一筆毎の評価額が客観的交換価値を超えているのかいないのかを判断することは現実的には無理であるからである。

　課税庁に不動産鑑定士や経験豊かな評価に精通した職員がいるのなら話しは別であるが、昨今の地方財政の硬直性から人員配置も予算もままならないような現況下では人材を確保することは容易ではない。

　最近の最高裁の判例をみると、客観的交換価値と７割水準の関係は、一筆、一画地のレベルでも必要とされるようであるから、課税庁としては必然的に固定資産評価の精緻化の方向に向わざるを得なくなる。

　言葉を換えれば、７割評価は課税庁にとってより詳細な課税客体の把握と画地計算附表以外の価格形成要因の把握・分析という重荷を課したということになる。

　地方経済の低迷と行財政改革・少子高齢化という三重苦の中で、客観的交換価値を目指して固定資産評価の精緻化に向うことは、財政破綻を招来することになるのかもしれない。

　大都市圏と地方圏の極端な二極化の中で、大都市も地方都市も同じレベルで固定資産評価に対応するのは困難と考えざるを得ない。