疑似科学と反知性主義 ―鑑定評価の不都合な現実― ～ Vol.2
2023.09.14
VOL.02 相関関係と因果関係
鑑定評価のプロセスでは、相関関係と因果関係を区別することなく取り扱うことが多い。
ところで、鑑定評価の科学性を問うため、しばしば統計学的分析手法であるヘドニック関数を利用した研究が見られるが、個人的には過去の価格を分析しているだけで、現在・将来の価格の測定は出来ないし、更に問題なのは、生データを使った分析ではないことにあると思っている。
数学者でもない筆者がとやかく批判できる能力も立場にもないが、取引データを収集・整理させられている（？）一現場担当者としては、バラツキが多く、取引件数が極めて少ないのに、どうやったら分析できるのか、さっぱり理解できないのである。
データを都合良く取捨選択して分析する態度は、少なくとも科学的態度とは言えず、ある意味でスタップ細胞問題そのものと同根といえるのではないかと思うのである。
不動産市場も他の市場と同様に相当激しく乱高下することを身をもって体験した者としては、市場変動を数学的に分析・立証が可能なら、均質なデータが山ほどある為替市場や株式市場は、不動産市場よりもっと簡単に分析・立証できるのではないかと思っている。
ヘドニック関数で不動産市場の全てを分析・立証可能なら、市場の透明性が極めて高い為替市場や株式市場の分析・立証ができないのは何故か、説明して欲しいと願うばかりである。
出来ないというなら、為替市場や株式市場と不動産市場は全く別の理屈で動いているとでもいうのであろうか。
もし、不動産市場が全く別の理屈で形成されているというのなら、そのことも説明して欲しいと思っている。
30年以上鑑定評価業務を経験してきたが、今もって良く解らない。
結論に合わせて都合良くデータを取捨選択の上解釈しているのに、データを分析したら答えが出ると錯覚させているため、誰が評価しても同じと利用者を誤解させ、そのことが入札を助長させている。
試験に合格したら、全員が同じことができるのなら、医者も弁護士も入札で決めれば良いのである。
ヤブ医者であろうがゴッドハンドといわれる名医であろうが、安ければ良いというのなら、その結果を黙って受け容れて欲しいと思うのである。
愚痴が多くなったがご容赦願うとして、「なぜ疑似科学が社会を動かすのか/PHP新書・石川幹人著」によれば、『相関関係とは、あるデータの変化と別のデータの変化に単に関連が見られるということであり、ここでは何が原因であるかは問われず、両方のデータが連動して変化していることが問題となる。一方、因果関係とは、ある原因によって他の結果が引き出されることをいう』としている。（詳しくは同書参照）
これを鑑定評価のプロセスで見ると、多数の取引事例の価格と、各々の事例の位置・接道関係・画地条件等の価格形成要因と称するモノとの間に因果関係があるから、価格形成要因が決まれば価格が決まると考えることである。
経済学的にいえば、価格は需要と供給で決まるのであり、不動産だけが価格形成要因と称する要因で価格が決まると仮定することは、無理があるとしか考えられない。
地方の不動産を評価しようと思っても、同種同類型の取引事例がほとんどなく、やむなく2・3年前の事例を使って誤魔化すようなことをしているが、取引の変動状況を確認するデータがないのであるから、評価とは言いつつも、結局のところどう思うか（専門家？としての個人的意見）で決めざるを得ないのである。
このような地域では、評価結果が評価者によって倍・半分程も異なることがしばしば見られるが、どちらが正しいかは誰も解らないのである。
仮に、価格形成要因と称する要因の良し悪しと取引価格の間には相関関係があるとしても、因果関係はなく、また、定性的要因を定量的に計測する技術は未だに確立されていないのである。
一例を挙げると、固定資産評価基準においては、普通住宅地域の角地は3％の加算としているのに、併用住宅地域になると8％の加算とハネ上がるが、この5％の開差に対する科学的証明はないのである。
尚、土地価格比準表では、標準住宅地域で角地加算が3％～10％と4段階、混在住宅地域で3％～12％の4段階に区分しているが、その基準は快適性・利便性という定性的なものであるから、加算の割合は評価者の感じ方次第ということになる。
いずれにしても、評価者の判断で角地加算が2％になったり7％になったり、あるいは3％から10％になったりするが、はたしてそれ程の効用差があるのか、個人的には今もって全く解らない。
相関関係があるのかどうかさえ判然としないのに、因果関係的に説明する態度はいかがなものかと思っている。
蛇足ながら、実際の取引を見ると、角地の方が安かったりする例が見られるが、評価上このデータを採用する場合は、角地の方が高いという科学的に証明されていない根拠を基に売り急ぎと判定してデータを補正するが、まさにこのこと自体が疑似科学的行為ということになるのではと思われる。
鑑定評価のプロセスでは、相関関係と因果関係を区別することなく取り扱うことが多い。
ところで、鑑定評価の科学性を問うため、しばしば統計学的分析手法であるヘドニック関数を利用した研究が見られるが、個人的には過去の価格を分析しているだけで、現在・将来の価格の測定は出来ないし、更に問題なのは、生データを使った分析ではないことにあると思っている。
数学者でもない筆者がとやかく批判できる能力も立場にもないが、取引データを収集・整理させられている（？）一現場担当者としては、バラツキが多く、取引件数が極めて少ないのに、どうやったら分析できるのか、さっぱり理解できないのである。
データを都合良く取捨選択して分析する態度は、少なくとも科学的態度とは言えず、ある意味でスタップ細胞問題そのものと同根といえるのではないかと思うのである。
不動産市場も他の市場と同様に相当激しく乱高下することを身をもって体験した者としては、市場変動を数学的に分析・立証が可能なら、均質なデータが山ほどある為替市場や株式市場は、不動産市場よりもっと簡単に分析・立証できるのではないかと思っている。
ヘドニック関数で不動産市場の全てを分析・立証可能なら、市場の透明性が極めて高い為替市場や株式市場の分析・立証ができないのは何故か、説明して欲しいと願うばかりである。
出来ないというなら、為替市場や株式市場と不動産市場は全く別の理屈で動いているとでもいうのであろうか。
もし、不動産市場が全く別の理屈で形成されているというのなら、そのことも説明して欲しいと思っている。
30年以上鑑定評価業務を経験してきたが、今もって良く解らない。
結論に合わせて都合良くデータを取捨選択の上解釈しているのに、データを分析したら答えが出ると錯覚させているため、誰が評価しても同じと利用者を誤解させ、そのことが入札を助長させている。
試験に合格したら、全員が同じことができるのなら、医者も弁護士も入札で決めれば良いのである。
ヤブ医者であろうがゴッドハンドといわれる名医であろうが、安ければ良いというのなら、その結果を黙って受け容れて欲しいと思うのである。
愚痴が多くなったがご容赦願うとして、「なぜ疑似科学が社会を動かすのか/PHP新書・石川幹人著」によれば、『相関関係とは、あるデータの変化と別のデータの変化に単に関連が見られるということであり、ここでは何が原因であるかは問われず、両方のデータが連動して変化していることが問題となる。一方、因果関係とは、ある原因によって他の結果が引き出されることをいう』としている。（詳しくは同書参照）
これを鑑定評価のプロセスで見ると、多数の取引事例の価格と、各々の事例の位置・接道関係・画地条件等の価格形成要因と称するモノとの間に因果関係があるから、価格形成要因が決まれば価格が決まると考えることである。
経済学的にいえば、価格は需要と供給で決まるのであり、不動産だけが価格形成要因と称する要因で価格が決まると仮定することは、無理があるとしか考えられない。
地方の不動産を評価しようと思っても、同種同類型の取引事例がほとんどなく、やむなく2・3年前の事例を使って誤魔化すようなことをしているが、取引の変動状況を確認するデータがないのであるから、評価とは言いつつも、結局のところどう思うか（専門家？としての個人的意見）で決めざるを得ないのである。
このような地域では、評価結果が評価者によって倍・半分程も異なることがしばしば見られるが、どちらが正しいかは誰も解らないのである。
仮に、価格形成要因と称する要因の良し悪しと取引価格の間には相関関係があるとしても、因果関係はなく、また、定性的要因を定量的に計測する技術は未だに確立されていないのである。
一例を挙げると、固定資産評価基準においては、普通住宅地域の角地は3％の加算としているのに、併用住宅地域になると8％の加算とハネ上がるが、この5％の開差に対する科学的証明はないのである。
尚、土地価格比準表では、標準住宅地域で角地加算が3％～10％と4段階、混在住宅地域で3％～12％の4段階に区分しているが、その基準は快適性・利便性という定性的なものであるから、加算の割合は評価者の感じ方次第ということになる。
いずれにしても、評価者の判断で角地加算が2％になったり7％になったり、あるいは3％から10％になったりするが、はたしてそれ程の効用差があるのか、個人的には今もって全く解らない。
相関関係があるのかどうかさえ判然としないのに、因果関係的に説明する態度はいかがなものかと思っている。
蛇足ながら、実際の取引を見ると、角地の方が安かったりする例が見られるが、評価上このデータを採用する場合は、角地の方が高いという科学的に証明されていない根拠を基に売り急ぎと判定してデータを補正するが、まさにこのこと自体が疑似科学的行為ということになるのではと思われる。
2023.09.14 10:43
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