拝啓 裁判官の皆様 鑑定は科学ではありません!! ～ Vol.4
2022.11.17
VOL.04 最後に
ところで、本件最高裁判決の補足意見で、示唆に富む疑問が提示されていますので紹介致します。
この裁判官は
「本件鑑定評価が4回にわたって実施された売却手続きの状況からうかがわれる本件土地の需要の状況・宅地造成とその分譲販売という事情が抱えるリスクなどが的確に反映されたものか疑問を挟む余地があり、それが不動産鑑定評価基準に則って算出されたものであり、その過程に特段の不合理な点が指摘できないとしても、上記の諸点を十分に考慮に入れた別異の評価もあり得たのではないかと思われる。」
とし、さらに
「独自試算も相応の理由に基づくもので、恣意的とは言えず、価格水準も低いとはいえない。また、公募による競争性のある手続きによって売却が実施されていることから、その対価も市場性を相当程度反映したものと見ることができるので、譲渡対価が鑑定価格の約50％にとどまる価格であったとしても、それを適正なものではなかったということには疑問を禁じ得ない。」
と指摘されています。
この疑問は尤もなことです。
個人的な経験ではありますが、鑑定評価基準に則って算出した価格が市場に受け入れられなかったケースは多々あり、たった一人の不動産鑑定士の価格が唯一絶対の適正価格ということはありえないのです。
これは、業界内の常識でもあります。
実際、最高裁まで争われた島根県のあるゴルフ場の鑑定評価額は3倍程も異なっていました。
訴訟鑑定でも2倍程度異なるケースは日常茶飯事であり、嘆かわしいことですが、不動産鑑定士相互で不当鑑定だと争うケースは多々見られ、場外乱闘の様相を呈しています。
何故こういうことになるかといえば、不動産鑑定評価は科学ではなく、再現性もなく、検証もできないからです。
評価のプロセスはエビデンス（証拠）ベースを粧っていますが、ほとんどがエピソードベース、つまり限られた事例や限られた経験に基づいていることが多く、第三者がその内容について反証することはできません。
事実、いくら不動産鑑定評価基準に則していたとしても、100人の不動産鑑定士がいれば100の価格が出てくるのです。稀に同じ価格となることもありますが･･･。
特に、特殊な不動産は一般人が参加することが少なく、類似データもほとんどないことが多いので、鑑定評価結果のバラツキは想像以上に大きくなります。誰が評価しても同じ結果になるなら、AIに代替され、専門家としての不動産鑑定士は不用となります。
いずれにしても、鑑定は科学ではなく、また全ての法律に精通し、建築・土木等の技術力を備えたスーパーマンのような不動産鑑定士は存在しません。
鑑定評価は限られた報酬と時間の中での個人の意見であり、判断でありますので、いくら資格があるとしても、能力・経験等の限界もあり、絶対的に正しいと判断される答えを見つけることはできません。（正しい答えがあればの話ではありますが）
よって、たった一人の不動産鑑定士の意見が唯一無二ということにはなりません。
裁判所・国・地方公共団体におかれましては、不動産鑑定評価の限界を認識し、特殊な不動産については少なくとも複数の不動産鑑定士が関与できるように検討していただきたいと考える次第です。
予算の関係上無理ならば、せめてセカンドオピニオンの活用も一つの方法として考えていただければと思います。
尚、鑑定評価の結果は、誰がやってもほぼ同じにならなければいけないと考えると、鑑定評価制度は崩壊します。
何故なら、鑑定評価は単なる計算ではありませんので、数千人もの不動産鑑定士の意見と判断が一致することはあり得ず、また証明のしようもないからです。
疑似科学の代表のような鑑定評価は、正解があるという誤解を生みやすいと思われますので、鑑定評価の限界と利用方法について、広く社会に対して啓蒙活動を行う必要があると考えております。
一方、鑑定業界では、鑑定結果に直接的に関与するという動きもみられますが、そのことは仲間内による話し合い、言葉を換えれば談合による鑑定結果の確認ということになりはしないでしょうか。
仮にそうするなら、個々の鑑定評価は二度手間で、時間と費用の無駄になりますので、鑑定制度自体を廃止し、独立行政法人のような鑑定機関を設置して、行政事務として評価を行うべきと考えます。
鑑定評価は専門家個人としての意見と判断であり、経験・能力が同一ではない以上、バイアスは避けられません。
だから問題が起きるのです。
個人ではなく単一の機関しか鑑定ができないようにすれば、故意又は重大な過失がない限り、鑑定結果の当・不当を争うことは国家といえどもできないことになります。
鑑定評価の絶対性が必要なら、民主主義と決別し、市場経済から離脱する覚悟が必要となります。（市場で成立する価格が常に適正価格になるという保証はないのです。）
以上、浅学非才の身にかかわらず思うまま書き連ねました。これも鑑定業のあり方を思えばこその心情の発露でございますので、ご無礼の程何卒ご容赦下さるようお願い申し上げます。
ところで、本件最高裁判決の補足意見で、示唆に富む疑問が提示されていますので紹介致します。
この裁判官は
「本件鑑定評価が4回にわたって実施された売却手続きの状況からうかがわれる本件土地の需要の状況・宅地造成とその分譲販売という事情が抱えるリスクなどが的確に反映されたものか疑問を挟む余地があり、それが不動産鑑定評価基準に則って算出されたものであり、その過程に特段の不合理な点が指摘できないとしても、上記の諸点を十分に考慮に入れた別異の評価もあり得たのではないかと思われる。」
とし、さらに
「独自試算も相応の理由に基づくもので、恣意的とは言えず、価格水準も低いとはいえない。また、公募による競争性のある手続きによって売却が実施されていることから、その対価も市場性を相当程度反映したものと見ることができるので、譲渡対価が鑑定価格の約50％にとどまる価格であったとしても、それを適正なものではなかったということには疑問を禁じ得ない。」
と指摘されています。
この疑問は尤もなことです。
個人的な経験ではありますが、鑑定評価基準に則って算出した価格が市場に受け入れられなかったケースは多々あり、たった一人の不動産鑑定士の価格が唯一絶対の適正価格ということはありえないのです。
これは、業界内の常識でもあります。
実際、最高裁まで争われた島根県のあるゴルフ場の鑑定評価額は3倍程も異なっていました。
訴訟鑑定でも2倍程度異なるケースは日常茶飯事であり、嘆かわしいことですが、不動産鑑定士相互で不当鑑定だと争うケースは多々見られ、場外乱闘の様相を呈しています。
何故こういうことになるかといえば、不動産鑑定評価は科学ではなく、再現性もなく、検証もできないからです。
評価のプロセスはエビデンス（証拠）ベースを粧っていますが、ほとんどがエピソードベース、つまり限られた事例や限られた経験に基づいていることが多く、第三者がその内容について反証することはできません。
事実、いくら不動産鑑定評価基準に則していたとしても、100人の不動産鑑定士がいれば100の価格が出てくるのです。稀に同じ価格となることもありますが･･･。
特に、特殊な不動産は一般人が参加することが少なく、類似データもほとんどないことが多いので、鑑定評価結果のバラツキは想像以上に大きくなります。誰が評価しても同じ結果になるなら、AIに代替され、専門家としての不動産鑑定士は不用となります。
いずれにしても、鑑定は科学ではなく、また全ての法律に精通し、建築・土木等の技術力を備えたスーパーマンのような不動産鑑定士は存在しません。
鑑定評価は限られた報酬と時間の中での個人の意見であり、判断でありますので、いくら資格があるとしても、能力・経験等の限界もあり、絶対的に正しいと判断される答えを見つけることはできません。（正しい答えがあればの話ではありますが）
よって、たった一人の不動産鑑定士の意見が唯一無二ということにはなりません。
裁判所・国・地方公共団体におかれましては、不動産鑑定評価の限界を認識し、特殊な不動産については少なくとも複数の不動産鑑定士が関与できるように検討していただきたいと考える次第です。
予算の関係上無理ならば、せめてセカンドオピニオンの活用も一つの方法として考えていただければと思います。
尚、鑑定評価の結果は、誰がやってもほぼ同じにならなければいけないと考えると、鑑定評価制度は崩壊します。
何故なら、鑑定評価は単なる計算ではありませんので、数千人もの不動産鑑定士の意見と判断が一致することはあり得ず、また証明のしようもないからです。
疑似科学の代表のような鑑定評価は、正解があるという誤解を生みやすいと思われますので、鑑定評価の限界と利用方法について、広く社会に対して啓蒙活動を行う必要があると考えております。
一方、鑑定業界では、鑑定結果に直接的に関与するという動きもみられますが、そのことは仲間内による話し合い、言葉を換えれば談合による鑑定結果の確認ということになりはしないでしょうか。
仮にそうするなら、個々の鑑定評価は二度手間で、時間と費用の無駄になりますので、鑑定制度自体を廃止し、独立行政法人のような鑑定機関を設置して、行政事務として評価を行うべきと考えます。
鑑定評価は専門家個人としての意見と判断であり、経験・能力が同一ではない以上、バイアスは避けられません。
だから問題が起きるのです。
個人ではなく単一の機関しか鑑定ができないようにすれば、故意又は重大な過失がない限り、鑑定結果の当・不当を争うことは国家といえどもできないことになります。
鑑定評価の絶対性が必要なら、民主主義と決別し、市場経済から離脱する覚悟が必要となります。（市場で成立する価格が常に適正価格になるという保証はないのです。）
以上、浅学非才の身にかかわらず思うまま書き連ねました。これも鑑定業のあり方を思えばこその心情の発露でございますので、ご無礼の程何卒ご容赦下さるようお願い申し上げます。
（2019年5月 傍目八目掲載/「拝啓 裁判官の皆様 鑑定は科学ではありません!!」）
2022.11.17 17:11
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