鑑定評価は100%が仮説? Vol.4
2020.03.18
VOL.04 鑑定評価と仮説
個人的には、鑑定評価という行為は芸術競技のように測定するモノサシがないので、数学的に証明できるような時代は、少なくとも21世紀前半には来ないと思っている。
したがって、当面不動産鑑定士の大量失業時代を見ることはないものと期待しているが、だからといってこのままで良いとも考えられない。
ところで、科学的と言われている物理・化学の世界でも、その99.9%が仮説であるという本には些か驚いた。
ここでこの本の詳細な紹介はできないが、概要は次のとおりである。
本の題名は『99.9%は仮説』(竹内薫著・光文社新書)、副題として「思い込みで判断しないための考え方」としている。
主要な目次をみると、第1章~世界は仮説でできている、第2章~自分の頭の中の仮説に気づく、第3章~仮説は180度くつがえる等である。
そして、プロローグに、飛行機はなぜ飛ぶのか?実はよくわかっていないとし、これに対する疑問は最先端の科学(航空力学)でも完全には説明できない「難問」であるとしている。
鉄のかたまりが飛ぶ仕組みはとうの昔に解決済みと思っていたが、この本によると現在のアメリカではこれまでの飛行機が飛ぶ仕組みの説明はデタラメと批判され、真面目に論争されているらしい。
ひるがえって、鑑定評価の世界をみると、仮説のオンパレードとしか思えない。
例えば、取引事例比較法適用の取引事例について検討してみる。
取引事例の収集は、現在アンケート調査が主流であるが、以前は聞き込み取材が中心であった。
筆者の乏しい経験であるから、取引のどこまでが真実かわからないが、ある取引で買主に取材に行った時である。
雑談を交えながら取引の状況をたずねると、どの価格が知りたいのかと逆に聞かれた。
それはどういうことですかと聞くと、取引する場合、本当の売買契約書の他に、融資を受ける為に実際の取引価格より高い契約書(これは買主の要請)や逆に低い価格の契約書(これは税金の申告を誤魔化すため売主が要請)を作ることがあるとのことであった。
個人的には本当の価格が知りたかったが、表に出るとまずいということで、結局税務署用の契約価格を教えてもらったが、不動産取引の複雑な事情を垣間見たトラウマは、現在も引きずっている。
アンケート調査の限界は、相手方の顔が見えず、取材により取引の事情にさぐりを入れるということができないため、回答があってもそれが真実かどうか確認できないことである。
また、時点修正率についても、事前にどの位変動したのか解るのであれば評価不用ということになる。
更に、価格形成要因にしてもそれが本当に価格形成の要因なのかどうか解らないし、その実証的研究を踏まえた実務指針もない。
身近な例を挙げると、角地の加算率や方位の格差率でさえ、何故そうなのかの研究もない。
角地加算率を仮に5%と判定しても、それが4%や6%にならないという証明はできない。
取引事例比較法適用のプロセスをみると、取引事例の価格そのものから事情補正・時点修正・標準化補正・地域要因の比較・個別的要因の比較全てにわたって仮説の域を出ていないことになる。
つまり、もっと具体的に言えば、取引価格が真実であると仮定し、時点修正率は年間○○%と仮定し、標準化補正率○○%と仮定し、地域要因の格差率が○○%と仮定し、個別的要因の格差率が○○%と仮定すると○○であると仮定しているにすぎない。
モノサシがない以上、要因の判定は測定ではなく、評価そのものと言わざるを得ないが、そのプロセスで使用している数字は、そのほとんどが評価者の仮説に基づく数字である。
そして仮説のかたまりである評価額を第三者が証明・追試することはできない。
収益還元法や原価法適用の際の各数値も、仮説の域を出ないものが多いのは、取引事例比較法と同様である。
科学的といわれている分野でさえ99.9%が仮説にすぎないということであれば、鑑定評価は100%が仮説と言わざるを得ない。
客観的という字句をいくら並べても、自己満足の域を出ず、客観性を装うだけである。
また、第三者がこれに対していくら文句を言っても、せいぜい"らしさ"を競うだけで、相互に立証・反証することはできない。
我々は、仮説世界の甘い砂上の楼閣に巣喰う蟻なのか?もう一度評価の本質に戻って考え直すことが必要なのかもしれない。
個人的には、鑑定評価という行為は芸術競技のように測定するモノサシがないので、数学的に証明できるような時代は、少なくとも21世紀前半には来ないと思っている。
したがって、当面不動産鑑定士の大量失業時代を見ることはないものと期待しているが、だからといってこのままで良いとも考えられない。
ところで、科学的と言われている物理・化学の世界でも、その99.9%が仮説であるという本には些か驚いた。
ここでこの本の詳細な紹介はできないが、概要は次のとおりである。
本の題名は『99.9%は仮説』(竹内薫著・光文社新書)、副題として「思い込みで判断しないための考え方」としている。
主要な目次をみると、第1章~世界は仮説でできている、第2章~自分の頭の中の仮説に気づく、第3章~仮説は180度くつがえる等である。
そして、プロローグに、飛行機はなぜ飛ぶのか?実はよくわかっていないとし、これに対する疑問は最先端の科学(航空力学)でも完全には説明できない「難問」であるとしている。
鉄のかたまりが飛ぶ仕組みはとうの昔に解決済みと思っていたが、この本によると現在のアメリカではこれまでの飛行機が飛ぶ仕組みの説明はデタラメと批判され、真面目に論争されているらしい。
ひるがえって、鑑定評価の世界をみると、仮説のオンパレードとしか思えない。
例えば、取引事例比較法適用の取引事例について検討してみる。
取引事例の収集は、現在アンケート調査が主流であるが、以前は聞き込み取材が中心であった。
筆者の乏しい経験であるから、取引のどこまでが真実かわからないが、ある取引で買主に取材に行った時である。
雑談を交えながら取引の状況をたずねると、どの価格が知りたいのかと逆に聞かれた。
それはどういうことですかと聞くと、取引する場合、本当の売買契約書の他に、融資を受ける為に実際の取引価格より高い契約書(これは買主の要請)や逆に低い価格の契約書(これは税金の申告を誤魔化すため売主が要請)を作ることがあるとのことであった。
個人的には本当の価格が知りたかったが、表に出るとまずいということで、結局税務署用の契約価格を教えてもらったが、不動産取引の複雑な事情を垣間見たトラウマは、現在も引きずっている。
アンケート調査の限界は、相手方の顔が見えず、取材により取引の事情にさぐりを入れるということができないため、回答があってもそれが真実かどうか確認できないことである。
また、時点修正率についても、事前にどの位変動したのか解るのであれば評価不用ということになる。
更に、価格形成要因にしてもそれが本当に価格形成の要因なのかどうか解らないし、その実証的研究を踏まえた実務指針もない。
身近な例を挙げると、角地の加算率や方位の格差率でさえ、何故そうなのかの研究もない。
角地加算率を仮に5%と判定しても、それが4%や6%にならないという証明はできない。
取引事例比較法適用のプロセスをみると、取引事例の価格そのものから事情補正・時点修正・標準化補正・地域要因の比較・個別的要因の比較全てにわたって仮説の域を出ていないことになる。
つまり、もっと具体的に言えば、取引価格が真実であると仮定し、時点修正率は年間○○%と仮定し、標準化補正率○○%と仮定し、地域要因の格差率が○○%と仮定し、個別的要因の格差率が○○%と仮定すると○○であると仮定しているにすぎない。
モノサシがない以上、要因の判定は測定ではなく、評価そのものと言わざるを得ないが、そのプロセスで使用している数字は、そのほとんどが評価者の仮説に基づく数字である。
そして仮説のかたまりである評価額を第三者が証明・追試することはできない。
収益還元法や原価法適用の際の各数値も、仮説の域を出ないものが多いのは、取引事例比較法と同様である。
科学的といわれている分野でさえ99.9%が仮説にすぎないということであれば、鑑定評価は100%が仮説と言わざるを得ない。
客観的という字句をいくら並べても、自己満足の域を出ず、客観性を装うだけである。
また、第三者がこれに対していくら文句を言っても、せいぜい"らしさ"を競うだけで、相互に立証・反証することはできない。
我々は、仮説世界の甘い砂上の楼閣に巣喰う蟻なのか?もう一度評価の本質に戻って考え直すことが必要なのかもしれない。
(2007年5月 Evaluation no.25掲載)