鑑定雑感

VOL.07　コモディティ化と特化型AI

不動産鑑定士がニュープアになる、と鑑定雑感に投稿してからかなりの時が経過しているが、改めてこのことを実感する今日この頃である。

　ところで、公共セクターが発注する鑑定業務は大半が入札となったが、資格者としての責任が問われない算定業務は、人工単価や経費率が公表され、これに基づいて報酬の計算を行なうため、委託報酬のダンピングの話は聞いたことがない。

　これに対して、無限責任を問われる鑑定業務は、人工単価等の公表がないため、ダンピングが横行している。

　仄聞するところによれば、実績がなければ地価公示評価員になれないため、1件5万円でも無理して応札するケースもあるらしい。

　この価格は経費込みであるから、補償業務的に言えば、技師Ｃの人工単価にも満たないことになる。

書きそびれたが、前記の基準によれば、技師Ｃとは「上司の包括的指示のもとに一般的な定型業務を担当する。また、上司の指導のもとに高度な定型業務を担当する。」とされている。

これに従えば、不動産鑑定士は技師Ｃレベル以下と認識せざるを得ないことになる。

偉そうに先生、先生と仲間うちで呼び合っているが、社会一般から見れば、技師Ｃレベル以下であしらわれていることに気がつかないのである。

この先、不動産鑑定士の独自性を排除して、単に業務レベルの標準化を進める、つまりコモディティ化を進めると、価格競争が行き着くところまで行き、やがて鑑定業務は消滅の憂き目に遭うのかもしれない。

　しかしもっと問題なのは、コモディティ化が進み、内容に差が無くなるように業務の標準化が進むと、そこは特化型AIに取って代わられる可能性が高くなるということである。

特化型AIのうち、評価に特化したAIが開発されると、プログラムに沿って計算するのではなく、AI自らがネット空間に溢れるありとあらゆる評価に関する情報を収集・分析し、ディープランニングすることによって評価することが可能となるため、一個人の限られた時間・費用・能力では、太刀打ちできないことになる。

今の技術の進歩を考えると、後数年で評価に特化したAIが開発されるものと思われるが、そうなると、地価公示・固定資産税・相続税評価等の公的評価は特化型AIに置き換えられる可能性が高い。

評価業務の価格競争はAIに対する資本装備率の競争となり、個人資格業者は滅亡の危機にさらされるが、これに対する有効な処方箋を、残念ながら書くことができない。

駕籠かきが車社会になって消えたように、AIはこれまでの常識を全てヒックリ返すインパクトがあるのではと一人心配しているが、より便利に・より早く・より安く・より精度も高くなるとすれば、社会一般からみればこのような時代が来ることは、大歓迎ということであろうか。

　資格に胡座をかいている時代は、ソロソロ終わるのかもしれないと思っている。

　新年早々暗い話となったが、ご容赦いただくとして、一人一人が新時代に向き合って考えてもらえたら、と願うばかりである。

　いずれにしても、前例のある新しい時代はない、つまり、前例がないから新時代というのであるから、悲観することはないのかもしれない。
前進あるのみと考え、次世代の不動産鑑定士に希望を託し、年寄りの繰り言は終わることにする。

　

（2017年3月 Evaluation/「コモディティ化する鑑定業務と特化型AIに駆逐される公的評価」）