鑑定雑感

VOL.01　リーマンショックと不動産市場

平成21年地価公示もなんとか完了した。

筆者も地価公示を担当して20数年になるが、今回位地価水準の把握に苦労したことはない。

サブプライムローン問題の表面化によると思われる地価水準下落の予感は、正直言って平成19年春頃から持っていた。
平成20年地価公示は前半の過熱相場の余熱があったせいか、下落を主張する鑑定士はいなかったような気がしている。

個人的には、平成20年地価公示にその動向を少しでも反映できればと思っていたが、余熱のため都市部では総じて上昇となった。

平成20年３月の地価公示の発表時には、不動産市況を反映していないのではないかというマスコミの論調もあったが、特に地価公示が問題と騒がれることもなく恒例の行事は終わった。

平成20年７月の地価調査時点では、流石に上昇はないだろうということで大半の都市部ではゼロか若干のマイナスということで落ち着いたというのが実感である。

しかし、不動産市場では下記の大型倒産が相次いだ。

企業名	総負債額	備考
アーバンコーポレーション	2,558	Ｈ20.8	民事再生
ケーアール不動産	1,677	Ｈ20.4	特別精算
(株)モリモト	1,615	Ｈ20.11	民事再生
六本木開発	1,340	Ｈ20.11	破産
ゼファー	949	Ｈ20.7	民事再生
協同興産	753	Ｈ20.9	破産
セボン(株)	621	Ｈ20.8	民事再生
スルガコーポレーション	620	Ｈ20.6	民事再生
ダイナシティ	520	Ｈ20.10	民事再生
ノエル	414	Ｈ20.10	破産
創建ホームズ	339	Ｈ20.8	民事再生
近藤産業	322	Ｈ20.5	破産
合計（億円）	11,728	－

（東京商工リサーチ調べ）

そしてこれらの大型倒産が引き金となって、更に川下の中小不動産業が倒産するものと思われる。

他方、実体経済にも大きな影響が出ていることから、不動産市場の不況はこれからが本番を迎えることになるものと思われる。

事実、リーマンショック以降、銀行の不動産融資に対する姿勢は厳しく、買いたい人がいても融資がつかないため、取引件数は激減している。
売り希望・買い希望の交錯する中で取引が成立しないため、いわゆる気配値だけは確実に、しかも大幅に下落しているが、データとして出てこないため、これらの事情を平成21年地価公示にどう反映させるかが課題であった。

しかし、データが揃わないのでどうしても及び腰にならざるを得なかったのも事実である。

結果として、公示価格は実体経済を反映していないと怒られそうであるが、気配値だけで価格を決める度胸もないというのが偽らざる本音である。

3月の地価公示発表時に、不動産市況がどうなっているのか予想だに出来ないが、あまり大きな変化がないことを望みたいものである。