正常価格の今そこにある危機パートⅡ
2022.03.10
朝日新聞(平成29年3月3日)による記事、『アベノミクスの罠(中)』によれば、Jリート市場は「すでにバブルか」とし、東京の阿南不動産鑑定士の協力を得て、Jリートの土地価格と相続路線価を対比している。

これによれば、神戸市中央区の商業施設では、路線価の15.5倍、大阪市浪速区のホテルでは10.6倍、東京都千代田区の商業施設で8.7倍、同台東区のホテルで8.3倍、同事務所で7.9倍と紹介している。


何故このような評価になるかといえば、収益還元法によって鑑定価額を決定しているためである。


Jリート物件のテナントは、近隣の賃料水準とかけ離れた高い賃料を払っているか、地元感覚より低い期待利回りとなっていることから、収益価格は極端に高くなる。

地方でもこのような傾向がみられるが、それでも路線価の2~3倍程度である。


それでは、地元の市場参加者がこの価格で市場に参入することができるかとえば、残念ながら参入するだけの経済力はない。

この種物件の市場価値は、市場参加者の属性(賃料負担能力)と期待利回りによって大きく左右され、地元感覚では理解できない価格となっている。

ある意味、マーケットは2重構造になっているとしかいえない。

最近はこれに海外資本が入って来ているため、3重構造になっているともいえるのではと思っている。

そう考えると、平成バブルのように全国どこでも誰もが参加している訳ではないので、バブルとは必ずしもいえないと思われる。


話は変わるが、海外資本が入っている北海道ニセコエリアの中心であるヒラフ地区で、ホテル型コンドミニアムを購入しようとしたシンガポール在住の人から、買いたいので意見を聞きたいとの相談があった。

その時は、いまだ基礎工事も始まっていないことから、分譲案内のみでの購入検討ということであった。

筆者はおそるおそる価額を聞いたら4.5億円というので、一棟の価額ですかと再度聞いたら一部屋だと軽く返されたのである。

筆者としては、一部屋4.5億円の建物など見たこともないし、まして設計図も仕様書もないので、見当も付きませんと回答するより他はなかったのである。

土地価格は、ヒラフ地区の公示価格38,000円/㎡(H29.1.1)の5倍とし、建築費を200万円/坪としても、どうして4.5億円という価額になるのか理解できなかった。

海外客を相手にしているブローカーの話によれば、原価の3~4倍というのは別に珍しくもないということであった。

売れた価格が適正価格で、原価は関係ないという主張には恐れ入りましたとしか言うことができない。

海外客を相手にしているブローカーの価格のベンチマークは海外にあるので、公示価格なんか気にもしていないのである。


ところで、平成3年のバブルとその崩壊を目にした我が業界は、取引事例に追随し、バブルを助長したとの反省から、収益価格重視の方向に転換した。

平成3年2月6日、3国土地第42号により発布された「不動産鑑定評価基準の運用に当たって実務上留意すべき事項等について」の中で、(4)収益還元法の重視と題し、不動産の価格は一般に当該不動産の収益性を反映して形成されたものであり、収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであることに鑑み、収益還元法の重視を求める視点から

 ①市場における土地の取引価格の上昇の著しいときは、その価格 と収益価格との乖離が増大するものであるので、この手法が先走りがちな取引価格に対する有力な検証手段として活用されるべきであると定めたこと。

 続いて、3.第7鑑定評価の方式関係では、

『(3)収益還元法関係 ①収益還元法については、その十分かつ適切な活用を図るため、新基準において学校・公園等公共又は公益の目的に供されている不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものであるとされたことに鑑み、当面、適切な収益事例が存在しない場合等やむを得ない場合を除き、この手法を必ず適用することとされたい』

としている。


あれから25年。


現在、地価公示評価では、一般住宅地は収益性に馴染まないとして、非適用と聞いている。

更に、住宅地以外でも鑑定評価格は比準価格イコールが望ましいとされ、収益価格は添え物扱いとなり、評価手法上の相対的地位の低下は著しい。

ご承知のとおり、相続税路線価は、公示価格の80%を目途として付設されている。

前記の通知文では、先走りがちな取引価格の検証手段として収益価格を活用すべきとされたが、昨今は取引価格重視となっている。

公示価格も取引価格重視とされているので、マーケットを反映しているはずである。


ところが、現在マーケットを索引しているのは、収益物件である。


特別な人しか払えない高額の賃料収入がある物件や、優良物件で極端に期待利回りの低い物件(もっとも地元感覚ではあるが)の土地価格は、皮肉にも、取引価格を重視したはずの公示価格を基にした相続税路線価の何倍にもなっている。

朝日新聞の記事を読むと、かつてバブルをリードした取引価格は、収益価格にその座を明け渡しているように見受けられる。

先走りがちな取引価格が、何時の間にか先走りがちな収益価格となっているのはブラックジョークと言えなくもない。


個人的には、更地の鑑定は謝絶している。

 何故なら、都心部では、公示価格水準で売却する人は特別な場合を除いて居ないからである。

 実際に依頼を受け、見込み価格を伝えたところ、所有者から倍の価格で買いにきていると言われ、絶句した。
 どう頑張っても倍の価格にはならないので、鑑定評価を謝絶した。


 現在、その土地ではホテルが建築中で、夏頃には完成するものと思われる。

 このホテルを賃貸すると仮定し、収益価格を求めるとしたら公示価格の何倍もの土地価格になるが、更地価格ではないので、公示価格水準の何倍にもなろうが全く問題ないということなのであろう。

 現在ゼロ金利水準であるからこそ成り立つ理屈と思っているが、金利が上昇したらJリート物件の価格は一体どうなるのであろうか。

 かつての比準価格の二の舞にならなければと案じているが、要らぬ心配ということかもしれない。


 いずれにしても、更地が貸家建付地になった途端、取引価格水準を反映したはずの公示価格の何倍になっても全く問題がないと主張する人の考え方が分からない。

 金利が上昇すると収益価格は下落するが、高級テナントが長期に安定的に賃借してくれれば、問題は顕在化しないが、テナントが撤退したら、一瞬にして価格は下落することになるのであろうか。

 それともこのような物件については、高級テナントの誘致に苦労することはなく、期待利回りは低いまま、ということなのであろうか。

 今のところ賃料負担能力が高いテナントは引きも切らないので、貸家及びその敷地の価格は公示価格とは何の関係もないということなのかもしれないが、『収益価格よお前もか!!』なんて時代が来ないことを祈るばかりである。


 話が少し変わるが、大都市では、公示価格の数倍という取引も見られるが、これが地方都市、特に過疎町村に行くと公示価格の半値どころかタダでも要らないと言われることがある。

 最近では、中古住宅はタダでさらに固定資産税10年分を負担するから何とか引き受けてもらいたいというケースが増えている。

 つまり、10年分の固定資産税を負担しても、取壊し費用より安上がりになるからということである。

 10年位前までは、ハァ、田舎じゃ中古住宅はタダか、と驚いていたら、ここ数年はタダでくれてやってさらに追銭をしないと引き取ってもらえないということである。

 大都市の土地は公示価格で買えず、田舎では公示価格では売れないという現実に、茫然とするほかはない。


 ところで、公示価格と市場価値との問題は、韓国でも同様の傾向となっているらしい。

 韓国鑑定評価協会の広報誌(本誌2015.6)によれば、『不動産価格公示制度25年の歴史の中で、なぜ、鑑定評価分野は鑑定評価産業に進化できなかったのか?』と題して、示唆に富む論点を提供している。

 ひるがえって、我が協会が韓国のように自己反省を含めた広報活動をしているかといえば、残念ながらとしか言えない。

 とかく、韓国との政治的軋轢は大きいが、韓国鑑定評価協会の広報活動における内省的態度は崇高で、尊敬に値する。

 尚、本誌2017.3に掲載の同協会の広報誌では、『鑑定評価に関する10の質問』と題し、多角的に問題点を検討しており、学ぶべき点は多い。

 是非、隣国鑑定協会の広報誌を熟読し、専門家としてのあり方を考えてみることも必要ではないかと思っている。

 

(2017年6月 月刊「不動産鑑定」傍目八目掲載/「正常価格の今そこにある危機パートⅡ」)

2022.03.10 11:25 | 固定リンク | 鑑定雑感

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