正常価格の今そこにある危機と反知性主義 ~ Vol.2
2022.03.03
VOL.02 不動産鑑定士ではなく不動産業者への依頼
ところで、ここであらためて正常価格の話をしたのは、この話をするためではない。
実は、昨年の時事通信の記事で、県有地の売却価格の査定を、不動産鑑定士ではなく、不動産業者にさせるということを知ったからである。
この記事によれば、これまで県有地の売却のための予定価格を算出するため、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼していたが、全く売れないことに業を煮やし、不動産業者に売却価格の査定を依頼するということになった、とのことであった。
それがたまたま関西のある県の紹介であったことから、余程の事情があっての例外的なことで、困ったことだなと思っていたが、実はそうではなく、九州・中国地方では、既に実施しているとのことであった。
今回、この件についての情報があったので紹介する。
この資料によれば、『未利用県有地売却に関する企画提案業務委託公募の実施について』と題し、その業務の概要は次のとおりである。
委 託 先:宅建業者
(一般競争入札~基礎報酬額の総価に関する価格競争~により選定)
業務内容:価格査定
売却可能性調査(同一需給圏内の土地利用状況・取引事例等)を元に、有効需要を前提とした具体的想定用途・想定購入者・査定価格を売却企画提案書にまとめ、県に提出する。
委 託 料:報告書作成に要する経費(基礎報酬)と、企画提案に基づいて売却できた場合、売却額の3%の成功報酬を支払う。
として、対象物件は県内の10件の土地で、敷地面積は最低257.16㎡から最大で1,090.30㎡となっている。
この土地の所在を見ると、何も特別評価が困難な土地とは思えないのである。
鑑定評価基準でいえば、ある意味正常価格の要件を満たすような価格査定を期待しているようにも見受けられるが、売れていくらの世界であるから、必ずしも正常価格に拘っていないようにも見受けられる。
いずれにしても、この業務内容であれば鑑定士の守備範囲であると思われるが、何故当該県がそうしなければならないところまで追いつめられたかを考えることが必要である。
ある県の鑑定協会の会長は、さすがに放っておく訳にもいかず、県に鑑定業法違反のおそれがあると申し入れたようであるが、この流れを止めることはできなかったようである。
我々としては、鑑定業法違反に当たるかどうかは別にして、何故、県がこのような方法を取らざるを得なかったかについて、十分反省する必要があると思うのである。
正常価格に問題があったのか、それとも正常価格の判定を誤ったのかはともかく、一年経っても売れなかった価格しか出せなかったのは、鑑定士個人の問題なのか、それとも鑑定評価に内在する問題なのか、十分に検討する必要があるが、個人的には、九州・中国地方から関西圏にまでこの流れが広がっているということは、鑑定士個人の問題ではなく、鑑定評価に内在する根源的な問題であると思わざるを得ない。
県の担当者は、鑑定業法のことは百も承知の上で実施しているのである。
県は売却可能な価格が正常価格と思っていたが、そうではなかったから宅建業者に有償で価格査定を依頼し、あまつさえ売却できたら売却価格の3%を支払うなんてことを考え出したのである。
鑑定士ムラの理屈をいくら振り回したところで、事態の改善は期待できそうにもないのである。
ところで、何故このような対応しかできないのかというと、我が業界が反知性主義に染まっているからではないかと思うのである。
佐藤優氏の著書である『知性とは何か』によれば、反知性主義とは、実証性や客観性を軽視もしくは無視して、自分が欲するように世界を理解する態度である、としている。
我が業界が内向き世界を基準にして、実証性や客観性を軽視もしくは無視しているからこそ、県に対して鑑定業法違反のおそれがあると言えても、県が何故このような業務を宅建業者に依頼せざるを得なかったのか、その理由に想いを馳せることができなかったと思うのである。
利用者からの信頼が失われた時、鑑定業界は崩壊する。
いずれにしても、鑑定業界は閉ざされた世界観の中で自己充足しているせいか、外部世界との接触が不十分か、接触があったとしても、特有の世界観で自分の欲する形でしか理解できないか、理解しようとしないので、このような事態に追い込まれたのではないかと思っている。
鑑定評価とは、何時の間にか鑑定評価書という書類作成業務に変質してしまったようである。
今後このような流れが県有地のみならず市町村が有する不動産の価格査定にも広がらないよう祈っているが、反知性主義から脱却して、社会ときちんと向き合わなければ、この流れを食い止めることはできないと思われる。
読者諸兄の知性に期待したいと思っている。
ところで、ここであらためて正常価格の話をしたのは、この話をするためではない。
実は、昨年の時事通信の記事で、県有地の売却価格の査定を、不動産鑑定士ではなく、不動産業者にさせるということを知ったからである。
この記事によれば、これまで県有地の売却のための予定価格を算出するため、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼していたが、全く売れないことに業を煮やし、不動産業者に売却価格の査定を依頼するということになった、とのことであった。
それがたまたま関西のある県の紹介であったことから、余程の事情があっての例外的なことで、困ったことだなと思っていたが、実はそうではなく、九州・中国地方では、既に実施しているとのことであった。
今回、この件についての情報があったので紹介する。
この資料によれば、『未利用県有地売却に関する企画提案業務委託公募の実施について』と題し、その業務の概要は次のとおりである。
委 託 先:宅建業者
(一般競争入札~基礎報酬額の総価に関する価格競争~により選定)
業務内容:価格査定
売却可能性調査(同一需給圏内の土地利用状況・取引事例等)を元に、有効需要を前提とした具体的想定用途・想定購入者・査定価格を売却企画提案書にまとめ、県に提出する。
委 託 料:報告書作成に要する経費(基礎報酬)と、企画提案に基づいて売却できた場合、売却額の3%の成功報酬を支払う。
として、対象物件は県内の10件の土地で、敷地面積は最低257.16㎡から最大で1,090.30㎡となっている。
この土地の所在を見ると、何も特別評価が困難な土地とは思えないのである。
鑑定評価基準でいえば、ある意味正常価格の要件を満たすような価格査定を期待しているようにも見受けられるが、売れていくらの世界であるから、必ずしも正常価格に拘っていないようにも見受けられる。
いずれにしても、この業務内容であれば鑑定士の守備範囲であると思われるが、何故当該県がそうしなければならないところまで追いつめられたかを考えることが必要である。
ある県の鑑定協会の会長は、さすがに放っておく訳にもいかず、県に鑑定業法違反のおそれがあると申し入れたようであるが、この流れを止めることはできなかったようである。
我々としては、鑑定業法違反に当たるかどうかは別にして、何故、県がこのような方法を取らざるを得なかったかについて、十分反省する必要があると思うのである。
正常価格に問題があったのか、それとも正常価格の判定を誤ったのかはともかく、一年経っても売れなかった価格しか出せなかったのは、鑑定士個人の問題なのか、それとも鑑定評価に内在する問題なのか、十分に検討する必要があるが、個人的には、九州・中国地方から関西圏にまでこの流れが広がっているということは、鑑定士個人の問題ではなく、鑑定評価に内在する根源的な問題であると思わざるを得ない。
県の担当者は、鑑定業法のことは百も承知の上で実施しているのである。
県は売却可能な価格が正常価格と思っていたが、そうではなかったから宅建業者に有償で価格査定を依頼し、あまつさえ売却できたら売却価格の3%を支払うなんてことを考え出したのである。
鑑定士ムラの理屈をいくら振り回したところで、事態の改善は期待できそうにもないのである。
ところで、何故このような対応しかできないのかというと、我が業界が反知性主義に染まっているからではないかと思うのである。
佐藤優氏の著書である『知性とは何か』によれば、反知性主義とは、実証性や客観性を軽視もしくは無視して、自分が欲するように世界を理解する態度である、としている。
我が業界が内向き世界を基準にして、実証性や客観性を軽視もしくは無視しているからこそ、県に対して鑑定業法違反のおそれがあると言えても、県が何故このような業務を宅建業者に依頼せざるを得なかったのか、その理由に想いを馳せることができなかったと思うのである。
利用者からの信頼が失われた時、鑑定業界は崩壊する。
いずれにしても、鑑定業界は閉ざされた世界観の中で自己充足しているせいか、外部世界との接触が不十分か、接触があったとしても、特有の世界観で自分の欲する形でしか理解できないか、理解しようとしないので、このような事態に追い込まれたのではないかと思っている。
鑑定評価とは、何時の間にか鑑定評価書という書類作成業務に変質してしまったようである。
今後このような流れが県有地のみならず市町村が有する不動産の価格査定にも広がらないよう祈っているが、反知性主義から脱却して、社会ときちんと向き合わなければ、この流れを食い止めることはできないと思われる。
読者諸兄の知性に期待したいと思っている。
(2017年3月 傍目八目掲載/「正常価格の今そこにある危機と反知性主義」)