正常価格の今そこにある危機と反知性主義 ~ Vol.1
2022.02.24
VOL.01 正常価格について

 今更ながらであるが、正常価格について考えてみたい。

 不動産鑑定評価基準によれば、

 『正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
  この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。』

 として、市場の条件を以下のように定義している。


 1.市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入・退出が自由であること。

なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するために次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し行動するものとし、次下の条件を例示している。

 1)売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。

  2)対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。

  3)取引を成立させるために通常必要と認められる労力・費用を費やしていること。

  4)対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。

  5)買主が通常の資金調達能力を有していること。


 2.取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ・買い進み等を誘因したりするような特別なものではないこと。


 3.対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。


 これを素直に解釈すると、正常価格とは売り手にも買手にも片寄らない価格ということになるが、口悪く言えば、売れない・買えない価格とも言えるのではないかと思われる。

 現実の市場では、売り手・買手の諸条件や社会的な力関係が拮抗するような取引は少ない。

 情報の非対称性を利用して、鎬を削るような条件闘争の涯てに売買が成立することが多いのである。


 また、相当の期間市場に公開される、つまり、市場滞留期間が一年もあるような不動産の売買はかなり厳しい状況にあると考えるのが一般的である。

 実感としての市場滞留期間はせいぜい3ヶ月から6ヶ月が限度で、それ以上になると水面下における条件闘争が続いているか、マーケットに受け入れられない価格設定だと考えるべきである。

 更に、最近はマーケットがグローバルになったため、市場参加者の属性次第ではドメスチックな価格感覚が全く通用しないことがある。

 海外の市場参加者の価格のベンチマークは、自国及び投資対象国の状況と市場参加者の懐具合次第ということになる。


 事実、1億円程度はポケットマネーというような市場参加者に、日本国内のベンチマークとなるような正常価格の意義を説いたところで、何の足しにもならない。

 こういう人は、欲しければ買うし、不要ならば買わないというだけである。

 人種・文化・価値観が同じなら、あるいは通用するかもしれないが、世界を股にかけ、自分の好きな不動産を好きな時に好きなだけ買える人に、正常価格の意義を説くだけムダというものである。


 個人的にも、ある地域の鑑定を頼まれたが、新築物件にもかかわらず、原価の4倍の価格が売買価格と言われたが、どうしてもそんな高い評価を出すことはできないと断った。

 その時に依頼者に言われた言葉が、今も胸に残っている。

 『君ね、不動産の価格というのは、売れた価格が適正価格だ。
  価格設定は、この手の不動産を買える顧客の懐具合一つだから、マーケットリサーチは十分している。
  適正原価・適正利潤なんて、国や人によって異なるので、そんなことを考えていたら、儲けることはできない。』

 と、軽くいなされてしまったのである。

 地元のオジさん・オバさんに売る訳ではないのであるから、地元感覚で価格を説明したところで、何の意味も持たないし、持ってくれないと痛感したのである。

 筆者は所詮ドメスチック鑑定士であるから、彼らに何を言ってもムダと諦めざるを得なかったのである。
2022.02.24 11:46 | 固定リンク | 鑑定雑感

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