鑑定雑感

VOL.04　空家の取壊しが進まないのは ～ 三ない不動産の存在

　空家が空家である理由は、売れない・貸せない・壊せないことにある。

　つまり、空家を売却しようとしても買手はいないし、またこのような建物を借りてくれる人もいない。

　不動産も見た目が9割であるから、見た目が悪い不動産には買手も借り手現れない。

　このような不動産に金をかけてもムダである。

　少子高齢化が進む限界集落にある古家を買ったり借りたりしてくれる人は、滅多に居ない。

　そして最大の問題は、このような古家の所有者は高齢者で、大半が年金暮らしである。

　取壊し費用は、田舎でも都会でもそう大きくは変わらず、前記の120㎡の古家の取壊し費用は、安く見積もっても50万円～60万円はかかると思うが、乏しい年金から取壊し費用を現金で用意できる高齢者が、どれだけいるのであろうか。

　取壊し費用を考えれば、建物を壊さず、放っておく、つまり先送りした方が負担は少ないのである。

　つまり、年間3万円の税負担としても、取壊し費用は固定資産税の約20年分にもなるのに加えて、所有者の大半は高齢者であり、20年もしないうちにいなくなるのであるから、放置するしかないのである。

　更に、地価が安いと取壊し費用の方が高くなるので、土地代にもならない。

　土地を寄付してもらっても、取壊し費用で足が出るので、引き取り手はいない。

　木造家屋でさえこのような状況にあるのであるから、これがＲＣ造の建物になると取壊し費用は一気に増大する。

　実際、地方に行けば、更地の価格より取壊し費用の方がはるかに高いという例は、かなり見られるのである。
　需要者不在の地方にある不動産は、相続放棄されるのがオチであり、事実その例は多い。

　売れない・貸せない・壊せないという三ない不動産に、どれ程の価値があるというのか。

　固定資産税が6倍になるから空家が増えるというのは大都市圏の話であって、大半の市町村では建物を取壊した方が税負担は軽くなるのである。

　地価が高いということは需要があるということであり、空家対策も手の打ちようがあるが、前記のような三ない不動産については、お手上げである。

　空家対策は、地方と大都市では天と地ほどの差があるのであるから、法施行の機会を契機に、もう少し地に足の着いた議論を望みたいと願っている。

（2015年9月 月刊「不動産鑑定」掲載/「空家の発生と三ない不動産の行方」）