取引事例比較法とウナギの蒲焼きパートⅡ ― 鑑定世界とSTAP細胞現象 ― Vol.3
2021.08.19
VOL.03 データの測定基準と誤差
比準作業に当たって特に問題なのは、データの測定とその取扱いである。
例えば、幅員データ(誰が測定しても同じと証明できると仮定)を基準とした場合、幅員ランクに応じて格差をつけているが、仮に幅員8mを基準に幅員10mの場合は+2%とすると、9.9mの幅員の場合は±0なのか、限りなく10mに近いのであるから+2%とするかは、結局のところ評価者の考え方次第となる。
しかし、これが9.5mならばどうするのか、9mならどうするのか等と考えると、どうにもならないのである。
もし、幅員の測定自体に誤差があれば、そもそも比準自体が間違いということになる。
更に、距離による優劣の判断をする場合に、直線距離にすべきか、道路距離にすべきかも科学的な結着はついていない。
道路距離の場合、車が通れる道路にするのか、歩行者しか通れない道路も含めるのか、それともタダ単に公道・私道構わず通れる道路全てを使って最短距離を計測するのかすら議論されていない。
また、距離計測上の誤差は幅員計測の誤差より大きいが、誤差処理の概念すら存在しないのは摩訶不思議である。
昨今、GISの発展から、固定資産税における路線価付設に当たって、距離計測をコンピューターを利用してネットワーク計測を行っているが、軒下道路を通ったり、一方通行道路を逆走したり、あるいは右折左折禁止を無視したりと、社会通念上の距離感と相容れない計測結果を使用して路線価を付設しているケースが多い。
もっとも、接近条件とは歩行時間の長短、という証明があれば話は別だが・・・。
更に問題なのは、測定誤差もさることながら、測点の起終点がハッキリしないことである。
例えば、駅接近といっても、起点を駅舎の入口にするのか、改札口にするのか、それともホームの中央にするのかも判然としない。
小学校も同じで、正門にするのか、通用門にするのか、それとも校舎玄関にするのか。
敷地が広いので、数百メートルの差異は普通である。
それぞれの評価者が適当に起点を決めて測定しているといったら、語弊があるのであろうか。
バス停にしても同じである。
上り・下りのバス停が向かい合わせにあるのならともかく、一街区ずれていたり、降車専用・乗用専用のバス停はどうするのか等、悩みは尽きない。
比準表による比準作業以前のデータそのものの起終点の判定基準の作成すらままならないのである。
地価公示地においても、距離の捉え方が評価者によって異なり、6年前は駅まで1㎞と表示してあったのに、平成26年公示では、近道ができたわけでもないのに800mと、200mも短くなっている。(どのルートを通るかで、距離は変わる)10年間位のスパンでみれば、幅員や距離が変化(?)しているのが良く分かるのである。
このことは、とりもなおさず幅員・距離等の比較的確認しやすいデータでさえ測定の仕方によって変化するのであるから、環境要因のようにある意味主観的な要因は、評価者によって変わるのは当然というべきである。
それでも評価格がある一定の水準に収まっているのは、結論が先にあって、それに合わせて要因を調整しているからに他ならない。
言葉を換えれば、鑑定評価とは科学を粧って、データを使って結論を後付けする作業ということになる。(反省!!)
つまり、取引事例比較法による比準価格は、想定ないし予想される、あるべき価格に見合うデータを採用するからこそ各データから得られる結果は見事に結論に見合う形で収斂する(させているというべきか、お見事!!)。
以上のように、比準作業は結論から仮説を立てて演繹的に推論しているだけで、たとえて言えば、ウナギの蒲焼きを作ることに似ている。
ウナギの蒲焼きを作るときは、まずウナギの頭を千枚通しで固定し(結論)、その上で尻尾(データ)に向かって腹ないし背中から包丁を入れてさきおろす。
この反対に、もしウナギの尻尾を固定すると、ウナギは逃げようとして身をかわすため、うまくさばくことはできない。
つまり、結論にうまく到達できない。
取引事例比較法の適用における比準作業は、まさにウナギの蒲焼きを作る作業そのものではないか。
上手にできるかどうかは、ウナギ(データ)と料理人(不動産鑑定士)次第ということになる。
我々は名料理人たるべきなのか、科学者(もどき)たるべきなのか、はたまた料理の鉄人たる科学者であるべきなのか。
あれこれ考えると、いつまでたっても寝不足の日々は解消されそうにもないが、気がついたら終活の日々が近づいてしまった。
比準作業に当たって特に問題なのは、データの測定とその取扱いである。
例えば、幅員データ(誰が測定しても同じと証明できると仮定)を基準とした場合、幅員ランクに応じて格差をつけているが、仮に幅員8mを基準に幅員10mの場合は+2%とすると、9.9mの幅員の場合は±0なのか、限りなく10mに近いのであるから+2%とするかは、結局のところ評価者の考え方次第となる。
しかし、これが9.5mならばどうするのか、9mならどうするのか等と考えると、どうにもならないのである。
もし、幅員の測定自体に誤差があれば、そもそも比準自体が間違いということになる。
更に、距離による優劣の判断をする場合に、直線距離にすべきか、道路距離にすべきかも科学的な結着はついていない。
道路距離の場合、車が通れる道路にするのか、歩行者しか通れない道路も含めるのか、それともタダ単に公道・私道構わず通れる道路全てを使って最短距離を計測するのかすら議論されていない。
また、距離計測上の誤差は幅員計測の誤差より大きいが、誤差処理の概念すら存在しないのは摩訶不思議である。
昨今、GISの発展から、固定資産税における路線価付設に当たって、距離計測をコンピューターを利用してネットワーク計測を行っているが、軒下道路を通ったり、一方通行道路を逆走したり、あるいは右折左折禁止を無視したりと、社会通念上の距離感と相容れない計測結果を使用して路線価を付設しているケースが多い。
もっとも、接近条件とは歩行時間の長短、という証明があれば話は別だが・・・。
更に問題なのは、測定誤差もさることながら、測点の起終点がハッキリしないことである。
例えば、駅接近といっても、起点を駅舎の入口にするのか、改札口にするのか、それともホームの中央にするのかも判然としない。
小学校も同じで、正門にするのか、通用門にするのか、それとも校舎玄関にするのか。
敷地が広いので、数百メートルの差異は普通である。
それぞれの評価者が適当に起点を決めて測定しているといったら、語弊があるのであろうか。
バス停にしても同じである。
上り・下りのバス停が向かい合わせにあるのならともかく、一街区ずれていたり、降車専用・乗用専用のバス停はどうするのか等、悩みは尽きない。
比準表による比準作業以前のデータそのものの起終点の判定基準の作成すらままならないのである。
地価公示地においても、距離の捉え方が評価者によって異なり、6年前は駅まで1㎞と表示してあったのに、平成26年公示では、近道ができたわけでもないのに800mと、200mも短くなっている。(どのルートを通るかで、距離は変わる)10年間位のスパンでみれば、幅員や距離が変化(?)しているのが良く分かるのである。
このことは、とりもなおさず幅員・距離等の比較的確認しやすいデータでさえ測定の仕方によって変化するのであるから、環境要因のようにある意味主観的な要因は、評価者によって変わるのは当然というべきである。
それでも評価格がある一定の水準に収まっているのは、結論が先にあって、それに合わせて要因を調整しているからに他ならない。
言葉を換えれば、鑑定評価とは科学を粧って、データを使って結論を後付けする作業ということになる。(反省!!)
つまり、取引事例比較法による比準価格は、想定ないし予想される、あるべき価格に見合うデータを採用するからこそ各データから得られる結果は見事に結論に見合う形で収斂する(させているというべきか、お見事!!)。
以上のように、比準作業は結論から仮説を立てて演繹的に推論しているだけで、たとえて言えば、ウナギの蒲焼きを作ることに似ている。
ウナギの蒲焼きを作るときは、まずウナギの頭を千枚通しで固定し(結論)、その上で尻尾(データ)に向かって腹ないし背中から包丁を入れてさきおろす。
この反対に、もしウナギの尻尾を固定すると、ウナギは逃げようとして身をかわすため、うまくさばくことはできない。
つまり、結論にうまく到達できない。
取引事例比較法の適用における比準作業は、まさにウナギの蒲焼きを作る作業そのものではないか。
上手にできるかどうかは、ウナギ(データ)と料理人(不動産鑑定士)次第ということになる。
我々は名料理人たるべきなのか、科学者(もどき)たるべきなのか、はたまた料理の鉄人たる科学者であるべきなのか。
あれこれ考えると、いつまでたっても寝不足の日々は解消されそうにもないが、気がついたら終活の日々が近づいてしまった。