建物評価と市場価値 ~ 積算価格は赤札セールの目安? Vol.3
2021.04.01
VOL.03 積算価格と市場価格 

 最近特に思うのであるが、積算価格とは一体何であるのか解らなくなるのである。

 道北のある町の建物及びその敷地が、昨年の10月に売買された。
 この土地は幹線に面する約500㎡の長方形の角地で、この上にRC造の築約40年の診療所兼居宅約500㎡がある。
 建物は良く手入れされており、空家期間も2年弱と、利用上の問題はないとのことであった。
 この建物の固定資産税評価額は約1,300万円、土地は約600万円で、固定資産評価額の合計は約1,900万円である。
 この土地・建物は2年程前から400万円で売りに出されていたが、昨年春に 200万円に値下げした。
 それでも売れないため、秋に100万円に値下げしてやっと売却できたということであった。
 積算価格的にいえば、多分1,000万円は下らないと思うが、需要が全くないので捨て値になったようである。
 ここで読者は多分、更地処分すべきと考えるのであろうが、残念ながら取り壊し費用は限りなく土地代に近く、そういう意味では100万円という価格も説得力がある。
 しかし十分に使える建物を前に、いくら需要がないといっても取り壊し最有効使用とはなかなか言えない。
 地価水準が低い地域にあるRC造の特殊で汎用性のない建物は、経済的残存耐用年数が残っていても需要はほとんどなく、また取り壊しても土地代を上回り、取り壊し費用の回収もできないので、売買は成立せず、未利用のまま長期間放置され、廃屋と化す。

 固定資産税評価額1,300万円の建物を、時価ゼロとする市場の実態を考えると、積算価格は決算セールの赤札前の価格としての意味合いしかないことになる。
 果たしてそれでいいのか、積算価格と市場の実情との折り合いをどうつけるのか。
 それとも積算価格以外の他の評価方法を考えるべきなのか、悩みは尽きない。


(2010年2月 Evaluation no.36掲載/「建物評価と市場価値 ― 積算価格は赤札セールの目安?」)


2021.04.01 09:10 | 固定リンク | 鑑定雑感

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