鑑定雑感

VOL.02　中古建物の評価とその問題　

　
　以上の問題はさておくこととして、現実に評価せざるを得ない中古建物の評価について考える。

　中古建物は、新築建物の想定とは異なり、問題となるのは再調達原価の把握と経済的耐用年数の判定である。
　設計図や仕様書があれば、建築士の意見を聞いたり、建築時の取得原価を調べたりしてある程度把握が可能である。

　これらの資料がなければ外観判定に頼る他はない。
　しかし壁の中は見えないし、設備の中も壁の外に出ているもの以外は見ることはできない。
　結局類似建物との比較による他はない。

　尚、大手ゼネコンでも営業段階における建築費の把握は、類似建物比準とのことである。
　それでも実際建築費との誤差は10％～20％程度とのことであった。
　経済的耐用年数については、割り切って機械的に判定している。

　しかし現実の建物は維持・管理の状態によっては極端に異なり、法的耐用年数に満たないうちにガタガタになっている建物も見られる。
　このような建物でも、経済的耐用年数はそれ以外の建物と一緒で、状態が悪いのは観察減価で対応すべきなのか、それともそもそも経済的耐用年数が短いと考えるべきなのか、悩みは尽きない。
　設備、特に給排水設備については、長期間空家（２～３年）にしておくと経済的耐用年数の期間内であっても全面更新が必要となることがあるが、外観調査だけではなかなか判別できない。
　中古建物には中古建物独自の問題があり、経験を積まないと割り切りに悩むが、いくら経験を積んでも自信は持てそうにもない。