鑑定雑感

VOL.03　鑑定業界を襲う大きな潮流 ～ 競争入札　

　鑑定業界は、規制改革の大きな流れの中で、これまでにない大きな変化の流れの中に立たされている。

　一つ目は競争入札の一般化、二つ目は業界再編、三つ目は業務の多様化と迅速化である。

　これらのことが鑑定業界にどのような変化を与えるのか、そして我が業界がどのような方向に向かうのかを考えてみたい。

　これまで鑑定評価は、その業務の性質上、一般競争入札になじまないものと考えられていた。
　個人的にはその状態は今でも変わらないと思っているが、ここ数年の間に公的仕事の大半は一般競争入札となりつつある。

　ここで業務の性質が競争入札になじむ業務となじまない業務の典型例を挙げて、若干の検討を加えてみたい。

　まず、競争入札に最も良くなじむのは、物品購入や道路工事・建築工事等の請負工事である。
　これらの業務は仕様書が決まっているので、誰がやっても均質なモノが入手できるため、後は価格だけが勝負となる。
　この場合でも、最低十分な仕様書は必要となる。
　何故なら、例えばパソコン10台の購入を入札で決めることにした場合、その機能・性能等が仕様書で明示されていなければ、価格は何倍もの差があるため、応札のしようがないことになる。
　最低の機能・性能のパソコンと最高級のパソコンとでは、おそらく数倍の価格差があるので価格だけでは比較のしようがない。
　
　道路工事でも同じである。

　例えば、幅員20ｍの道路工事の入札をしようと思っていても、幅員のみならず延長・路盤厚・路盤工に使用する砂利の種類・大きさ・舗装の質・舗装厚・使用する材料等を細かく仕様書で決めておかないと、見かけだけ幅員20ｍの道路が完成しても、使用に耐えられるかどうかさえわからないことになる。
　入札参加者の全てが同等品を使ってくれるという前提条件があるから、これらの業務については入札がなじむのである。

　次に、入札になじまない業務について考えてみる。

　入札に全くなじまない典型的な業務は、芸術部門である。

　絵画とかデザイン等の芸術性の高いモノは、入札できない。
　何故なら、仕様書を作ることができないからである。
　できるのはせいぜい、入札参加資格の制限で、それも学歴や経験位であろう。
　芸術作品を入札で売ることはできても、芸術作品を作る人を入札で決めることなぞできる筈もないのである。

　それはそうと、資格業のうち、登記業務のように様式が全て法定されている書類作成業務は入札になじむものと考える。
　何故なら、これらの業務は仕様書がなくても法定様式を作成するだけで、そのことができる資格者なら特に問題はないからである。
　弁護士業務は書類作成もするが、法定様式に機械的に記入すれば良いという仕事ではないので、弁護士に仕事を依頼するときに入札で弁護士を決めるという無謀なことはできない。
　その点、税理士業務はその性質上、つまり資格業独自の判断が許されないという点で、入札になじむ業務が多いものと思われる。

　ところで、一般競争入札が導入されつつある鑑定業務は、果たして入札になじむのであろうか。

　鑑定評価基準に拠れば、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるとしている。
　とすれば、判断や意見は専門家であれば皆同じと仮定することはできないであろう。
　専門家であれば皆同じ判断・意見になる、というのでは、専門家はモノカルチャーの集団となる。
　生まれも育ちも年齢も経験も異なる専門家集団が、資格を取った瞬間から皆同じ意見・判断になるというのは、考えるだけでも空恐ろしい。
　現実的には、年齢・経験等が異なるのであるから、専門家の間で意見・判断が異なるのは当然のことであると認識している。
　鑑定評価業務は専門家としての意見・判断であり、鑑定評価書作成業務では断じてない。
　
　つまり、専門家の意見であり判断であるということは、そのことについて予め仕様書を作成することは出来ないということである。　

　ときに、ある公共機関の仕様書を見ると、果たしてこれが仕様書と言えるかどうか、甚だ疑問を感じている。
　その仕様書には、記載内容の大項目はあるが、様式の提示がなく、字の大きさ・字数・ページ数・添付資料等の詳細な提示はなく、最後に割引率は何割かとあるだけである。
　この仕様書では、最低数ページの評価書から、数十ページの評価書まで、どうでもいいですと言っていることに他ならない。
　何のことはない、最後の何割値引きできますかという値引き競争であり、これが入札の最大のポイントで、中身はどうでも良いということである。

　これも伝聞情報で申し訳ないが、本州のある県では、別の鑑定士が行った鑑定評価格の時点修正意見書作成業務を１件2千円で20件ほど落札した鑑定士がいたとのことである。
　
　また、中部圏のある県では、一般鑑定が1件10万円で落札されたということである。

　これらの状況が我々の未来にどういう影響を投げかけるのかは解らない。

　しかし、あまり良い影響はなさそうである。

　依頼者が良い仕事より安い仕事をして下さいという状況の中で、専門家が時間と費用をかけて自己研鑽に励むことは無理と思わざるを得ない。
　グレシャムの法則は我が業界にも当てはまりそうである。
　
　次に、業界再編についてみることとする。

　バブル崩壊後、公共事業は減り、それに伴う鑑定業務も減少している。
　他の公的評価も財政難からマイナスシーリングの対象となり、減少している。

　他方、民間部門のうち、サービサーが行うデューデリジェンス業務等は、東京本社からの一括発注形態が大半のため、大手業者に対抗するため、小規模鑑定事務所が連携し、全国ネットワークを作り、共同受注を始めたのはここ10年ほどのことである。
　その結果何が起きたかといえば、鑑定料金の定額化と低額化である。
　鑑定料金は全国一律となり、料金は受注競争の果てに低額化してしまった。
　10年ほど前までは、デューデリジェンス業務は一件20万円位であったが、それが2・3年もしないうちに10万円位になり、今は3万円～6万円と、極めて低額化してしまった。
　この金額は経費込みであり、本社の取り分を除くと末端の鑑定事務所には1.5 万円～3万円しか払えない。
　したがって、地元の鑑定士は経費込みで1.5 万円～3万円で働かざるを得ないのである。

　このような中では、必然的にコスト改善等から中小事務所の統合・再編という問題は避けて通れないことになる。
　これに取り残された事務所は、下請け・孫請けに甘んじる他はない。

　かくて、東京発の仕事は、末端では日雇い労働者並みの稼ぎにしかならない。
　日雇い労働者並みの賃金で働く鑑定士が増えれば、更に鑑定料金は低額化していく。

　しかし、責任だけは元のままで、何かあれば一年分の稼ぎが吹っ飛んでいく。
　
　三つ目は、業務の多様化と迅速化である。
　鑑定料金の低額化から、手抜き評価の代名詞となった簡易鑑定なるものが一般化してしまった。
　鑑定評価基準通りの仕事をしていたら、破産する他はない。

　また、価格に関する意見書も多い。

　何のことはない、A4一枚に価格と付け足しに若干の体裁を整えた文書である。
　これだと5千円～1万円である。

　依頼者はただ価格だけが知りたいのである。

　世の中のニーズがこれだけ多様化しているのに、鑑定法に大きな変化はないどころか、むしろガラパゴス化しており、自己満足の極みとしか言いようがない。

　どうやら不動産鑑定士はウルトラスーパーマンのようである。