フラクタル現象とエレベーター相場 Vol.6
2021.01.07
VOL.06 事情補正とフラクタル現象

以上のとおり、フラクタル現象は市場一般に見られる現象と考えられることから、不動産市場にも当然当てはまるものと思われる。

そこで個人的に感じたことは、我々が鑑定に当って日常的に行っている事情補正なるものの考え方である。

鑑定評価基準には、事情補正について、不動産取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引価格等に影響を及ぼしている時は適正に補正しなければならないとし、そして「特殊な事情とは、正常価格の成立を妨げる条件のことであるから市場の合理性と市場人の行動の合理性に反するもののことである。」としている。

 さて、実際問題として、これらのことを客観的に把握することが可能であるのであろうか。

実際の取引はバラツキがあり、取引の動機も事情もそれぞれである。

アンケートで特に事情がないと回答してきているものでも、周辺の取引価格と比較すると常時10%~30%位の振れが見られる。

仮に実取引価格に一定の幅が見られるのを是とすれば、比準された試算値も取引価格のバラツキの幅に応じてバラツクことになる。

そして、個人的に特に問題であると思うのは、異常値としてデータを排除することに慣れてしまうと、異常値の背後にある市場の変化を見落としてしまいはしないかということである。

異常値は実はフラクタル現象そのものかもしれず、異常値が増加傾向にあるということは、市場の転換点を示すことかもしれないと思うのである。

経済物理学が教えるように、我々に欠けているのは「観測事実を最優先して素直にあるがままを認める体質が欠けているからだ」との指摘は、十分に胸に受け止める必要があると考える。

不動産関係の研修では、不動産取引におけるフラクタル現象に注意して下さいと言うようにしている。

取引における異常値は、市場の変化点とその後の動向を暗示するものであると考えているからである。


ところで、前述のとおり高安教授の著作を引用させてもらったが、間違って解釈していることが多いかもしれないが、勉強不足とご容赦を願うものである。

尚、著作は次のとおりであるので、一読をお勧めしたい。

「経済物理学の発見」高安秀樹著(光文社新書)2004年9月20日初版1刷発行(760円+税)




(2009年5月 Evaluation no.33掲載/「フラクタル(現象)とエレベーター相場-経済物理学から事情補正と時点修正を考える」)

2021.01.07 15:33 | 固定リンク | 鑑定雑感

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