取引事例比較法を考える Vol.5
2020.11.12
VOL.05 事情補正と要因格差 

事情補正の定義は理解できる。

しかし、これを数字に置き換えるのは容易ではない。

何故なら、正常な取引であるということが解るということは、正常な価格が解るという事になる。

つまり、我々は不断に三方式の通用を待つまでもなく、その地域のあるべき価格が推定できるが故に事情補正ができるということになる。

価格形成要因が的確に定性的にも定量的にも判断できるとすれば、地域のあるべき価格と符合しない部分は全て事情補正で処理されることになる。

つまり、価格形成要因を評価プロセスで絶えず検証することを要求される取引事例比較法においては、あるべき価格水準がわからないと適用できないことになる。

定性的理解ができても結論が見えないとデータの取捨選択すらできない。

ましてバラツキのあるデータを採用すると、得られた試算値もそれを反映してバラツクことになる。

試算値のバラツキが少ないのはあるべき結論が解っているからではないか。

つまり、想定ないし予想されるあるべき結論に見合うデータを採用するからこそ、各データから得られる結果は見事に結論に見合う形に収斂する(させているというべきか)のではないだろうか。

結論から仮説を立てて演繹的に推論しているだけで、例えて言えばウナギの蒲焼きを作ることに似ているのではないか。

ウナギの蒲焼きを作るときはます、ウナギの頭を千枚通しで固定し(結論)、その上で尻尾(データ)に向かって腹ないし背中から包丁を入れてさきおろす。

この反対に、もしウナギの尻尾を固定するとウナギは逃げようとして身をかわす為、うまくさばくことはできない。

つまり、結論にうまく到達できない。

取引事例比較法適用における比準作業はまさにウナギの蒲焼きを作る作業そのものではないか。

上手にできるかどうかはウナギ(データ)と料理人(鑑定士)次第ということになる。

我々は各料理人たるべきなのか、科学者(類似)たるべきなのか、はたまた料理の鉄人たる科学者であるべきなのか。

あれこれ考えるといつまでたっても寝不足の日々は解消されそうにもない。

(2001年2月 Evaluation no.2掲載/「取引事例比較法とウナギの蒲焼き」)

2020.11.12 17:12 | 固定リンク | 鑑定雑感

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