DCF法はアートな世界? Vol.7
2020.08.13
VOL.07 DCF法と利回り
DCF法による収益価格が恣意的に操作しやすいのは、キャッシュフローばかりではなく利回りの求め方にもよる。
教科書的にいくら力説してみても、立証・検証可能な利回りを求める方法はない。
利回りを少し操作するだけで価格は大きく変動する。
まして、採用した利回りを第三者が批判しようとしても立証できないのであるから、どうにもこうにも止まらない。
個人的には、第三者機関、できれば大学等の研究機関に数年の期間と億単位の費用を投じて本格な研究をしてもらい、その成果を利用させてもらうのが一番と考えている。
鑑定協会は、本来鑑定士個人の手に余るこのようなケースについて外部の研究機関の力を借りてオーソライズすれば自ずと評価は定まり、会員の協会に対する帰属意識の高揚に役立つかもしれない。
現在のように個人個人の鑑定士の力量や鑑定業者の資本力が大きく異なる中で、適正かつ公正な評価を期待することは無理と考える。
一説によれば、Jリート物件の評価は業界大手の上位数社、厳しくいえば3~5社程度が独占し、個人事務所がこれらの評価をする機会はないと思われる。
しかし、同じくDCF法を活用するプライベートファンドの評価においては小さな物件もあるので、個人事務所も依頼を受けることがある。
しかしその場合にはファンド側に思惑があるため、清く正しい評価を貫くことは難しい。
依頼者の意に添わなければ仕事はキャンセルされる。
依頼者に都合の良い鑑定士はいくらでもいるのである。
このような中で孤高を保ち、信念を貫くのは並大抵のことではない。
営業する時間のない個人事務所では特にそうである。
今日、明日の飯の前に良心がぐらつくことを非難することはできない。
またまた話が逸れたが、利回りを求めるのは非常に困難である。
あるプライベートファンドに係る評価で著名な先生の評価書を見たことがある。
利回りに関する著作をものにしている先生なので、さぞかし説得力のある科学的な方法で利回りを求めているのではないかとワクワクしながら評価書を読ませてもらった。
結果は、ガッカリである。
まず評価書本文の約半分が、役所の統計書のコピーである。
そして利回りの決定は著作を引用し、だから適切・妥当としているが、本当かなと首を傾げざるを得なかった。
著作のない人はどうするのかとツッコミたくなったが、利回りを求めるプロセスを抽象的に語ることはできても、それを具体的に、しかも説得力ある方法で求めることは至難の業である。
本当に客観的・科学的に求める方法があるのなら、ノーベル賞ものだと思うのだが。
我が業界は、抽象的な議論は好きだが具体論になるとトント話が進まないのは何故なのであろうか。
個人的には、これらの問題を内部で解決しようとする傾向が強いからではないかと思っている。
もっと外部の研究機関の力を借りて、抽象論ではなく具体的な方法を研究・開発してもらっても良いのではないかと思っている。
DCF法による収益価格が恣意的に操作しやすいのは、キャッシュフローばかりではなく利回りの求め方にもよる。
教科書的にいくら力説してみても、立証・検証可能な利回りを求める方法はない。
利回りを少し操作するだけで価格は大きく変動する。
まして、採用した利回りを第三者が批判しようとしても立証できないのであるから、どうにもこうにも止まらない。
個人的には、第三者機関、できれば大学等の研究機関に数年の期間と億単位の費用を投じて本格な研究をしてもらい、その成果を利用させてもらうのが一番と考えている。
鑑定協会は、本来鑑定士個人の手に余るこのようなケースについて外部の研究機関の力を借りてオーソライズすれば自ずと評価は定まり、会員の協会に対する帰属意識の高揚に役立つかもしれない。
現在のように個人個人の鑑定士の力量や鑑定業者の資本力が大きく異なる中で、適正かつ公正な評価を期待することは無理と考える。
一説によれば、Jリート物件の評価は業界大手の上位数社、厳しくいえば3~5社程度が独占し、個人事務所がこれらの評価をする機会はないと思われる。
しかし、同じくDCF法を活用するプライベートファンドの評価においては小さな物件もあるので、個人事務所も依頼を受けることがある。
しかしその場合にはファンド側に思惑があるため、清く正しい評価を貫くことは難しい。
依頼者の意に添わなければ仕事はキャンセルされる。
依頼者に都合の良い鑑定士はいくらでもいるのである。
このような中で孤高を保ち、信念を貫くのは並大抵のことではない。
営業する時間のない個人事務所では特にそうである。
今日、明日の飯の前に良心がぐらつくことを非難することはできない。
またまた話が逸れたが、利回りを求めるのは非常に困難である。
あるプライベートファンドに係る評価で著名な先生の評価書を見たことがある。
利回りに関する著作をものにしている先生なので、さぞかし説得力のある科学的な方法で利回りを求めているのではないかとワクワクしながら評価書を読ませてもらった。
結果は、ガッカリである。
まず評価書本文の約半分が、役所の統計書のコピーである。
そして利回りの決定は著作を引用し、だから適切・妥当としているが、本当かなと首を傾げざるを得なかった。
著作のない人はどうするのかとツッコミたくなったが、利回りを求めるプロセスを抽象的に語ることはできても、それを具体的に、しかも説得力ある方法で求めることは至難の業である。
本当に客観的・科学的に求める方法があるのなら、ノーベル賞ものだと思うのだが。
我が業界は、抽象的な議論は好きだが具体論になるとトント話が進まないのは何故なのであろうか。
個人的には、これらの問題を内部で解決しようとする傾向が強いからではないかと思っている。
もっと外部の研究機関の力を借りて、抽象論ではなく具体的な方法を研究・開発してもらっても良いのではないかと思っている。