鑑定雑感

VOL.06　高値競争鑑定の実情　

　これからの話は私が現実に体験したことである。

　昨年、東京の仕事仲間からファンドの鑑定を受注したので、手伝って欲しいとの要請があった。

　物件は全国の主要都市にちらばっているため、動員をかけたとのことであった。
　資料が沢山送られてきたが、何しろ時間がない。
　しかも、ERもないのである。

　どうやって評価するのかと思ったが、キャッシュフローは東京の方で調整するとのことであったが、資料を読み解くのは大変であった。

　ところが、作業を進めているうちに、実は評価を依頼した鑑定業者は他にも二社あり、計三社で同一物件を評価することになっていると解った。

　昔の公共事業の用地買収の評価は客観性を担保するため二社鑑定が普通で、二社の鑑定結果を基に起業者が買収価格を決定していたが、今回の評価は相鑑ではなく、最も高い評価額を提示した鑑定業者に最終的に鑑定を発注するという仕組みであることが判明した。

　当方が行なった評価はあくまでも仮評価で、他の鑑定業者の方の鑑定評価額が高ければ依頼はキャンセルされるということである。

　こういう馬鹿げた発注方法が横行すれば、一体どうなるのであろうか。

　仮評価も本評価もやることは一緒である。

　必死になって評価書をまとめても、それが日の目を見るかどうかは解らないのである。
　そこまでやらされるのなら可能な限り高い評価額を提示し、評価作業を無駄にしたくないというのが本音であろう。

　個人的にはこんな馬鹿げた仕事を受けて欲しくはなかったが、受けてしまったものは仕方がない。
　気乗りはしなかったが、こういう依頼の仕方をする依頼者に迎合する気はないので無理な評価はしなかった。
　他の地区を受け持った仲間も同様であったようで、結局正式な鑑定依頼はキャンセルされ（高値鑑定に負けた）、正直ホッとしたものである。

　わずかなキャンセル料で我慢するしかないが、二度とこういう仕事には関わりたくないと思ったものである。　

　しかし、そういえるのは贅沢なことかもしれない。

　仕事が無くなれば、そんなことは言っていられない。

　完全な公正・妥当な評価なんて誰にも解らないし、第一お金を払ってくれる依頼者に盾突いたところで仕事を失うだけである。

　ところで、このような高値を競わされる評価の場合、DCF法は極めて有効である。

　土地や建物の価格は様々なデータがあるため誤魔化しは効かない。

　しかし、前述したように赤字不動産でもたちどころに黒字化させて高い評価を出せるのであるから、稼働さえしていれば、いや稼働していなくても、どうにでもなると考える他はない。

　事実、そういう評価の話や現物の評価書も見てきているが、DCF法による収益価格というのは本当にマジックのようである。

　DCF法による収益価格が精度・信頼性が高いと言った人がいたが、それは前提条件が全て完全であるということであろう。