鑑定雑感

VOL.03　キャッシュフローの予測はタラ・レバの世界　

長期のキャッシュフローを予測するのは非常に困難である。

　結局今まで通り行ったとしたら、予測期間内に予測した事が発生したとすれば、という仮説の積み上げの世界である。

　また、キャッシュフローの予測も単一シナリオ（本来的にはダイナミックDCF法により複数シナリオで検討するのがベターであろうと思われる）であるため、出てくる答はある意味でどうにでもなるとしか言いようがない。

　ERがあったとしても修繕時期や予測費用は絶対的なものではないから、手を加えても検証のしようがないので保有期間内のお金の出入りについて恣意性を完全に排除することは難しい。

　これらの試行過程を考えると、DCF法を完璧に使いこなすのはなかなか困難なことと思われる。

　ところで、一般の人はともかく、あまりにもDCF法による評価の精度が高い、信頼性が高いという前宣伝が効き過ぎたせいか、金融関係・役所関係の人々に収益物件についてDCF法を適用しない鑑定評価は胡散臭いと思われるのには辟易することがある。

　個人的には胡散臭いのはDCF法だと思っているが、DCF法の構造的欠陥を言う人は少ない。

　時代の流れだから仕方ないとか、個人事務所ではDCF法適用物件を評価することはほとんどないのであまり関心がない、というのが本音であろうか。