鑑定雑感

VOL.02　不動産の鑑定評価に関する法律を考える
　
一般的に、業者を規制する法律は○○業法（業者法）、資格者を規制する法律は○○士法となっている。
　これに対し、不動産鑑定士を規制する法律は、「不動産の鑑定評価に関する法律」となっており、この名称からは、直ちに業者法なのか士法なのかを区別することは困難である。

　そこで、改めて不動産の鑑定評価に関する法律の構成を見ると、不動産鑑定士という資格者に関する規定が先、業者規定が後となっているが、宅地建物取引業法（以下宅建業法）では、業者規定が先、資格者規定が後と、順序が逆になっている。

　不動産鑑定業として行うためには、業者登録をしていなければならないとしているので、資格があるだけでは業として行うことができない。
　よって、この法律は明らかに業者法という他はない。

　この法律によれば、経営者に資格の有無を問わないので、金さえあれば誰でも有資格者を雇って不動産鑑定業を営むことが出来ることになるし、事実そのような会社は多く、宅建業と同じである。

　尚、業者要件の構成を見ると、宅建業法とほぼ同じである。

　業者登録は、大臣登録と知事登録の２通りで、宅建業法も大臣免許と知事免許の２通りである。

　前者は、何故か登録という用語を使用し、後者は免許という用語を使用している。

　尚、この法律上の登録の意味は、法律的には免許と同じと思われるが、○○士法では免許ではなく、登録という用語となっている。

　これは、○○士法では、資格者が代表者で、自らその業務を行わなければならず、試験合格によって業務を行う資格が備わるので、一般的行為の禁止の解除を意味する免許という用語を使用していないものと思われる。

　尚、業者登録（免許）の要件は、前２者とも同じであるが、前者と後者の大きな違いは、営業保証金と報酬と宅地建物取引士の人数要件くらいであろうか。

　不思議なことに、宅建業法上は、仲介手数料は大臣告示されているが、同じ業法でも鑑定業法の報酬規定は法定されていない。

　また、上場会社で従業員が数百人いても、不動産鑑定士が一人いれば、鑑定業はできることになっている。
　宅建業と同じく従業員５人に一人の割合の不動産鑑定士が必要とすれば、不動産鑑定業は産業に変革できたかもしれないと思っている。