鑑定雑感

VOL.05　画地計算と最有効使用の関係

　固定資産評価基準も基本通達も、以前は統一されていなかったが、現在はほぼ統一されている。

但し、陰地割合による不整形地補正率は、前者が10％きざみであるのに対し、後者は5％きざみとなっている。

また、崖地補正率は両者とも10％きざみだが、その割合は方位による差もあって、補正率は異なっている。

基本通達になく、固定資産評価基準にあるのが、陰地割合によらない不整形地補正率だ。

　業界内では見た目補正と称しているが、見た目、つまり不整形の度合いが、やや不整形とか相当に不整形という形容詞による区分のため、評価担当者によるバイアスは、避けがたいことになる。

　鑑定評価上の不整形補正の判定も、見た目で行なうことが多いので、鑑定士同士で見解が分かれるのは日常茶飯事となる。

　固定資産評価上しばしば問題となる広大地については、固定資産評価基準には何らの規定もないが、基本通達では、広大地補正率を示している。

工業地についてみると、基本通達では大工場を20万㎡以上としているのに対し、固定資産評価基準では9千㎡以上としており、扱いは異なっている。

　鑑定評価基準上は、具体的な画地規模を定義していないので、捉え方はバラバラになることが多いようである。