鑑定雑感

VOL.03　固定資産税における土地評価と家屋評価について

　固定資産税における土地評価は、周知のとおり、地価公示価格等の7割とされている。
　田舎の土地は、時価で3,000円/㎡位のものも珍しくはない。

仮に公示価格等を基にした土地価格の時価を3,000円/㎡とし、土地の面積を200㎡とすると、固定資産税評価額は420,000円（3,000円/㎡×0.7×200㎡）となる。

固定資産税の標準税率は1.4％であるから、これによれば小規模住宅用地の固定資産税は980円/㎡（420,000円×1/6×1.4％）となる。これが6倍になっても5,880円（年額）である。
　
他方、家屋の評価額は耐用年数を満了しても、再調達価格（新築価格）の20％が打ち止めである。

　つまり、どんな古い建物であっても、壊れていない限り、新築した場合の建築費の20％で評価される。

　但し、実際の家屋評価額は、新築時の約50％位からスタートしているので、古家の評価額は、実際建築費の10％位と思われる。

　現地に行ってみると、修理するより取壊した方が良いような家屋でも、残価率20％（実際の建築費の10％）で評価されているのが多く見られる。

　仮に、土地面積を200㎡、建物の延床面積120㎡、実際の建築費150,000円/㎡、評価割合50％とし、耐用年数を満了した古家の固定資産税額を推定すると、次のとおりとなる。

150,000円/㎡×0.5×120㎡×20％＝1,800,000円

　税率を1.4％とすると、家屋の固定資産税は25,200円（1,800,000円×1.4％）となる。
空家を取壊さなければ、土地・建物の税額は26,180円（980円+25,200円）となる。
建物を壊せば、土地の固定資産税が6倍になっても5,880円であるから、固定資産税の負担という点からみれば、壊した方が合理的である。

地価が安ければ建物を壊した方が税負担が軽くなるのであるから、土地の固定資産税額が6倍になるから空家対策が進まないというのは、詭弁ということになる。

　なお、このケースでいくと、土地の課税標準額が9,000円/㎡（評価額の6分の1）であれば、建物を取壊しても取壊さなくても、税負担に差が無い分岐点となる。

　つまり、課税標準額が6倍になっても、建物を取壊した方が税負担は軽くなり、これを超えると建物を取壊すと全体の税負担は増加する。

　したがって、空家のままの方が良いのは、この例では土地の適正時価が77,000円/㎡以上の市町村にある古家ということになる。

　（建物の税額25,200円÷200㎡÷1.4％÷0.7×6＝77,000円/㎡）

　建物の固定資産税評価額を100万円とすれば、建物の取壊しの分岐点となる土地の適正時価は42,900円/㎡となる。
　
　　建物評価額1,000,000円×1.4％＝14,000円 ～ 税額

　　14,000円÷200㎡÷1.4％÷0.7×6≒42,900円/㎡

　以上からみても分かるように、建物を壊せば固定資産税が6倍になると大騒ぎしても良いのは、前記の地価水準からみると、大都市及びその周辺市町村に限られるものと思われる。

建物の取壊しと、土地・建物の税額の相対的な税負担の大小は、土地・建物の評価額との関係で決まるのであり、土地の固定資産税だけを取り上げて大騒ぎするのは、愚の骨頂である。