鑑定雑感

VOL.05　市場は因果律で動く？　

　市場は不完全であるが故に、現実の市場では日夜熾烈な競争が展開されている。

このような状態に対処するため、市場分析の手法が数多く編み出され、多くのコンサルタントがその腕をふるっている。

筆者にとって、市場分析の手法は馴染みが薄く、なかなか理解できないでいる。（単に頭が悪いせいか？）

　いずれにしても、市場分析を提供する専門家は、数式を駆使し、特定の市場参加者が勝ち抜けるような方法を提供しているが、市場分析とは結局のところ不完全市場の弱みにつけいり、いかに超過利潤を獲得させるかということではないのであろうか。

言葉をかえれば、不完全市場を更に不完全にさせるためのツールということではないのかと思うのである。

仮に、完全市場を目指すというのなら、短期的にはともかく、中・長期的には市場が合理的に機能し、誰も超過利潤を得ることができなくなるということである。

果たしてそれで市場参加者は満足するのであろうか？

人間の欲望は際限がないので、モアアンドモア（もっと・もっと）とありとあらゆる資源を喰い尽くしながら自己の欲望を肥大化させていくのが常である。

欲望から離脱した聖人君子ばかりの社会では、利潤動機がないので市場経済は否定される。

よって、超過利潤のない市場が出現するのは夢のまた夢である。
アメリカの社会は、まさにそのようになっているが、市場原理主義は最大多数の最大幸福への道を歩む近道といえるのか、疑問は尽きない。

個人的には、金が力の源泉であり、金がなければ権力に近づけない以上、政策に影響を与えることができないので、少数の最大幸福と最大多数の不幸の構図に変わりはないと思うのである。　

ところで、不動産鑑定士は、不完全市場である不動産市場に成り代わって、一人一人の頭の中に完全市場を想定して市場価格を決定するという、まさに神の見えざる手の役割を果たすことが求められている。

しかし、前述したように、鑑定業界にも完全市場を阻害する

①外部経済・外部不経済の存在
②情報の非対称性
③予想と現実のミスマッチ

がある。

更に、不動産と競合する他の財が存在する市場にも、前記の阻害要因がある。

したがって、限られた時間・費用・能力等の中で、完全市場を阻害する要因を全て取り除くことは困難であり、不完全市場の穴を埋めることは出来ないと思うのである。
　にもかかわらず、日々鑑定評価業務を行なっている。

　完全市場に成り代わるのは、客観的に見て不可能な筈なのに、何故に業務が可能かといえば、評価手法という魔法の杖があり、その手法の適用にあたっては、暗黙の了解として「市場は因果律で動いている」というコンセンサスがあるからであると思っている。
　不動産市場は因果律で動いていると想定しない限り、市場の説明は出来ない。

　原因があるから結果があり、その原因を基に価格が決まると擬制しない限り、評価は出来ない。

　市場が因果律で動くなら、ブラックスワンは舞い降りては来ない。

　当然ながらリーマンショックも起きない。

　市場が大きく変動するのは、想定外の事情であり、市場の失敗ではないと開き直るしかないのである。

　もっとも、不動産鑑定士の市場価値は今や無いに等しく、派遣労働者並みとなっているが、社会も不動産鑑定士の社会的価値を良く知っているので、「神の見えざる手」であることを期待はしていない。
　業務の中身より、安さが全てである。

　完全市場より不完全市場の超過利潤を得たい依頼者の悪魔のような囁きに挫けそうになる。
　所詮どう頑張ってみても、不完全市場の阻害要因を取り除く能力なんて誰にもありはしないのであるから、目を瞑って業務を引き受けようかと心惑わされる日も無い訳ではない。
　この業界で30年余りにわたって大過なく過ごすことが出来たのは、誘惑に負けない強い心があった訳ではなく、単に臆病だったからにすぎない。

　個人的心情はともかく、市場は因果律で動いているという暗黙の前提について、これで良いのか反省の上からもう少し検討してみてはどうかと思うのである。

　不動産市場が因果律で動く特別な市場であるというのなら、誰かそのことを証明して欲しいと願わざるを得ない。

　もっとも、証明できれば不動産鑑定士は不用である。

　個人的には、その場・その場の言い逃れに、自分に愛想が尽きかけている。
　自虐私観（？）からの脱却を願いつつも、またしてもウットウしい話となった。
　年寄りの戯言と免じて、読者諸兄のご容赦を願うものである。

（2014年12月 Evaluation no.55掲載/「不動産鑑定士と神の見えざる手 ― 市場は因果律で動く？ ―」）