鑑定雑感

VOL.05　鑑定評価書作成業の行方　

物件の確認・確定等を行うための調査能力をあまり要しない一般鑑定評価は、鑑定評価書作成業としか言いようがないが、公共セクターが発注する鑑定評価は、物件の確定・確認に高度の調査能力を必要としないので、まさに鑑定評価書作成業の最たるものという他はなく、競争入札もやむを得ないのかもしれない。

まして、買収予定価格も暗黙のうちにある水準にまとまっていることが多いので、それに合わせて評価書をもっともらしく作成するだけである。

そこで問われるのは、専門職業家としての知識・経験ではない。

つまり、人格見識に優れた不動産鑑定士は必要とされてはいない。
ただ安く評価書を作成する不動産鑑定士だけが必要とされているだけである。

したがって、ネットサーフィンにより安直に評価書を作成する風潮は、今後増大しても減少することはないのかもしれない。

そのうちネットサービスにより評価書の作成を代行してくれる業者が出現するであろうと密かに期待している。

価格さえ決まれば、評価書の体裁だけであるから、評価書作成支援センター等の機関が出来れば、慣れない手つきで評価書のデザインや構成を考えるよりましである。

一括して代行作成してくれる機関ができれば、筆者も依頼したいと思っている。

そうなれば、鑑定事務所としての設備投資は最低限で済ませることができ、鑑定料のダンピングができるかもしれない。

仄聞するところによれば、ダイナミックＤＣＦによる収益価格の計算をやってくれる業者がいるらしい。

ダイナミックＤＣＦのソフトは、安くても60～80万円位はするので、個人事務所では対応できない。

計算業務が高度化すれば、鑑定の精度が向上したと錯覚する依頼者は多い。

鑑定評価が単なる計算業務なら、不動産鑑定士は不用である。
大学の数学科が最も相応しいことになる。

しかし、リアルな世界の不動産は、今のところ国土情報のインフラ整備の著しい遅れもあって、単なる計算だけではどうにもならないのも事実である。

今一度、故櫛田先生の言葉を噛みしめて、鑑定評価は専門家の意見であり判断であることを、声を大にして言うべき時であると考える。

それと同時に、不動産鑑定評価に関する基本的考察の倫理的要請が示すように、

「高度の知識と判断力が渾然とした有機的統一体を形成してこそ、適確な鑑定評価が可能となるのであるから、不断の勉強と鍛錬とによってこれを体得し、もって鑑定評価の進歩改善に努力すること」

という言葉の意味を重く受け止めたいと思うのである。

そして鍛錬とは、宮本武蔵の五輪書にあるとおり、『千日の稽古をもって鍛とし、万日の稽古をもって錬となす』という自己自身に対する厳しさを肝に銘じていたいと願っている。

（2010年5月 Evaluation no.37掲載/「ネットサーフィン鑑定－鑑定評価書作成業(？)の行方」）