鑑定雑感

VOL.04　変動率と要因格差　

地価の下落幅は、一頃に比べると随分と小さくなった。

一時期は、20％・30％の下落率は珍しくはなかった。
この時期の評価をみると何時も考えさせられる。
変動率をマイナス20数パーセントと判定しつつ地域格差を3％とか判断していることに奇妙さを感じるからである。

数学的・論理的に考えるなら、地域格差率が3％しかないということは時点修正だけで価格のほとんどが決まり、あえて地域格差の判定をしなければならない程の数学的意味はないと思えるからである。
取引データは何がホントか解らないものが多く、試算値の相互のバラツキは相当大きなものになることがある。
予測される価格との開差は地域の格差なのか、取引事情によるものなのか、時点修正に抱合されるものなのか実は解ってはいない。

ということは、価格形成要因をいくら分解したところで価格は出てこないということになる。

ちなみに地価上昇の原因ないし説明手段として、かつてはインフラ整備や新駅の開設等があげられていた。

しかし、昨今の状況を見ると道路・下水・地下鉄等の社会的基盤整備が進展しつつあるにもかかわらず地価は下落を続けており、かつての説明と矛盾する。

つまり、インフラ整備と価格との間には何の相関関係もないということになりはしないか。

かつての上昇要因は一体何だったのか。

価格形成要因としてのインフラ整備は本当に価格形成要因なのであろうか。

最近は別の言い訳を探している。