鑑定雑感

VOL.01　価格形成要因の価格決定に寄与する度合いは、すべて同じか？

不動産鑑定評価基準においては価格形成要因の定性的分析はなされているが、その要因が価格決定にどのように関与しているかについては記述がない。
各要因は全て同列に扱われており、どの要因が主要な役割をはたしているかについては触れていない。
通常の鑑定評価作業では各要因の寄与の度合いが解らないため、いずれも同じと推定して比準作業を行っている。

しかし、田舎と都会では接近条件の果たす役割は大きく異なっており、街路条件+10と接近条件+10とは同じ10％でも価格決定に対して寄与する度合いが異なるように思われる。

仮に、価格全体に対する寄与の度合いを街路条件が全体30％、交通接近条件が40％、環境条件その他30％とすれば、街路条件で＋10％ということは＋3％、接近条件で＋10％ということは＋4％ということになり、トータルでは＋20％ではなく＋7％ということになる。

消費者物価指数の算出においては、耐久消費財と食料品その他では物価に対する寄与の度合いが異なるとして、各品目毎にウェイトづけがなされている。

価格形成要因についても同じ事が言えるのではないかと考えているが、いまだに先が見えないでいる。